Eine Wohnung mietet man meistens nur für eine begrenzte Zeit. Wenn sich nämlich die Familie vergrößert, man den Job wechselt oder einfach nur Lust auf einen "Tapetenwechsel" hat, dann steht der Umzug an. Was den Mietvertrag betrifft, sind nun viele Dinge zu beachten, z. B. die Kündigungsfristen. Auch wird der Vermieter oft die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, vielleicht wollen oder müssen die Mieter selbst vorgenommene Einbauten wieder aus der Wohnung entfernen, entweder weil sie sie auch in der neuen Wohnung unterbringen können oder weil der Vermieter es fordert.

Im Regelfall hat der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit geleistet, die Kaution. Sie dient der Absicherung von möglicherweise nach Beendigung des Mietvertrages gegen den Mieter entstehenden Zahlungsansprüchen, z. B. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Der Vermieter kann die Kaution vom Mieter aber nur dann verlangen, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Im Gesetz ist ein solcher Anspruch des Vermieters nicht verbrieft. Die Höhe der Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen, wobei hier die Betriebskosten nicht mitgerechnet werden.

Gebräuchlich ist die Barkaution, d. h. der Mieter zahlt oder überweist den Kautionsbetrag an den Vermieter, und dieser legt das Geld dann an. Er muss es hierbei von seinem übrigen Vermögen trennen. Weil sich viele Vermieter mit der Anlage der Kaution aber nicht belasten wollen, wird im Mietvertrag oft verabredet, dass der Mieter ein Sparbuch einrichtet und anschließend den Sparbetrag einschließlich Zinsen an den Vermieter verpfändet. Zwar läuft das Sparbuch in diesem Fall weiter auf den Namen des Mieters, juristisch gesehen steht das Sparguthaben inklusive Zinsen jedoch dem Vermieter zu. Der Mieter kommt daher ohne Zustimmung des Vermieters nicht an dieses Geld heran.

Während eines bestehenden Mietverhältnisses kann es vorkommen, dass ein Vermieter die Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinen Gläubigern nicht erfüllt und diese daraufhin einen Zwangsvollstreckungstitel gegen ihn erwirken. In diesem Fall kann die Zwangsverwaltung über das vermietete Grundstück (und damit über die vermietete Wohnung) angeordnet werden. Dies bedeutet, dass ein Zwangsverwalter gerichtlich eingesetzt wird, der alle das Grundstück betreffenden Rechtshandlungen vor- und entgegennimmt sowie insbesondere die Mietzahlungen kassiert. Die Kündigung des Mietverhältnisses muss der Mieter dann gegenüber dem Zwangsverwalter aussprechen.

Wenn der Mietvertrag beendet ist und der Mieter alle Schönheitsreparaturen erledigt hat, steht die Rückzahlung der Mietkaution an ihn an. Zu beachten ist, dass der Mieter die Rückgewähr nicht sofort verlangen kann, sondern erst nach einem Zeitraum von etwa 6 Monaten nach Ablauf des Mietvertrages. Diese Zeitspanne räumen die Gerichte dem Vermieter, also auch dem Zwangsverwalter, ein für die Prüfung, ob noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Viele Vermieter sind der Ansicht, dass zumindest Teile der Mietkaution einbehalten werden dürfen, weil aus später noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen Nachforderungen gegen die Mieter zu erwarten sind. Die Mehrheit der Gerichte vertritt jedoch in dieser Frage den entgegengesetzten, "mieterfreundlichen" Standpunkt: Der Vermieter darf nicht Teile der Mietkaution wegen noch abzurechnender Betriebskosten einbehalten.

Wenn der Mieter aus einer unter Zwangsverwaltung stehenden Wohnung auszieht, entsteht oft Streit mit dem Zwangsverwalter betreffend die Rückzahlung der Mietkaution. Es gibt zahlreiche Urteile der Gerichte, die sich mit diesem Problem beschäftigen. In einem kürzlich durch den Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall hatte der Zwangsverwalter sich geweigert, die Mietkaution an den Mieter zurück zu zahlen, mit der Begründung, sie sei ihm nicht übertragen worden. Der BGH gab dem Mieter Recht und verurteilte den Zwangsverwalter zur Auszahlung. Es sei nicht entscheidend, ob der Zwangsverwalter die Kaution erhalten habe, sondern es komme darauf an, dass er die bestehenden Pflichten aus dem Mietvertrag übernehme, also auch die Rückzahlungspflicht hinsichtlich der Mietkaution.

Die BGH - Entscheidung datiert vom 16. Juli 2003 und kann über die Homepage des BGH – www.bundesgerichtshof.de – aufgerufen werden.