Am 01.10.2002 schlossen die Parteien einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. In einem handschriftlichen Zusatz zum Vertrag hieß es: "Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht." Als sie im Juli 2004 mit einer Frist von drei Monaten kündigen wollen, hält ihnen der Vermieter entgegen, sie seien für fünf Jahre an das Mietverhältnis gebunden, eine Beendigung sei erst dann möglich. Wer hat Recht?

Wollte ein Vermieter den Mieter langfristig vertraglich binden, wurden vor dem In – Kraft – Treten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 befristete Mietverträge abgeschlossen, die bis zu einem festgelegten Zeitpunkt laufen, ohne dass sie vorher gekündigt werden können. Die Reform hat diese Möglichkeit stark eingeschränkt. Das Gesetz ermöglicht nur noch den Abschluss so genannter qualifizierter Zeitmietverträge. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen muss, dass und warum er die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Zeit nutzen will. Fehlt ein solcher Hinweis, heißt es also im Vertrag z. B. lediglich "Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.2002 und endet am 30.09.2007", ist die Befristung unwirksam mit der Folge, dass ein Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, der auch schon vor dem zuletzt genannten Datum gekündigt werden kann.

Das Gesetz regelt drei Befristungsgründe: Der Vermieter benötigt nach Ablauf der Vertragslaufzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushaltes (Eigenbedarf) oder er will die Wohnräume beseitigen, so wesentlich verändern oder instandsetzen, dass diese Maßnahmen durch ein noch bestehendes Mietverhältnis erschwert würden, oder er beabsichtigt die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, z. B. einen Arbeitnehmer.

Läuft das zulässig befristete Mietverhältnis bald ab, muss der Mieter aktiv werden, wenn er länger in der Wohnung bleiben will. Frühestens vier Monate vor dem Ende der Laufzeit kann er verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Grund der Befristung noch besteht. Wie es dann weiter geht, hängt ab vom Verhalten des Vermieters: Antwortet er nicht innerhalb der Monatsfrist, so kann der Mieter eine Verlängerung des Vertrages um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Teilt der Vermieter mit, dass der Befristungsgrund entfallen ist, so hat der Mieter das Recht zu verlangen, dass das Mietverhältnis nunmehr für unbestimmte Zeit gilt. Wenn der Vermieter in der Monatsfrist bestätigt, dass der Grund nach wie vor besteht, gibt es keine Verlängerung des Vertrages. Der Mieter muss nach dem Ende der Laufzeit ausziehen.

Wie aber kann das Ziel einer langen Vertragslaufzeit erreicht werden? Ist ein befristeter Kündigungsausschluss wie im Ausgangsfall zulässig? Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis für rechtmäßig erklärt. Im Urteil vom 22.12.2003 (Az. VIII ZR 81/03) heißt es, zwar dürfe von der kurzen Kündigungsfrist zum Nachteil der Mieter nicht abgewichen werden. Dies spiele jedoch erst dann eine Rolle, wenn überhaupt ein Recht zur Kündigung bestehe. Wenn der Mieter für eine gewisse Zeit auf dieses Recht verzichte, entspreche das der Vertragsfreiheit und sei in Ordnung.

Dieses Urteil hat weit reichende Folgen: Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts ermöglicht eine u. U. lange vertragliche Bindung der Parteien auch ohne den Zeitmietvertrag. Da sich das BGH-Urteil auf eine individualvertragliche (handschriftliche) Ausschlussklausel bezieht, könnte ein entsprechender Passus in einem Formular unwirksam sein.