Die Schulden des Mieters stiegen unaufhörlich an. Er hatte längst den Überblick über seine Verbindlichkeiten verloren. Auch liefen erhebliche Mietrückstände auf. Daraufhin sprach der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus, hilfsweise kündigte er fristgemäß, da der Mieter den Vertrag schuldhaft verletzt habe. Nachdem dieser sich an das zuständige Sozialamt gewandt hatte, glich es den entstandenen Fehlbetrag sofort aus. Obwohl der Mieter meint, damit sei die Kündigung unwirksam geworden, verlangt der Vermieter die Räumung der Wohnung. Zu Recht?

Das Gesetz kennt beim Zahlungsverzug zwei Möglichkeiten der fristlosen Kündigung. Eine davon hat der Vermieter dann, wenn sich der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand befindet. Nach dieser Variante ergibt sich ein Kündigungsrecht somit frühestens, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Der Vermieter kann den Vertrag auch beenden, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Vorschüsse auf die Betriebs- und Heizkosten sind Teil der Miete, nicht aber entsprechende Nachforderungen aus Abrechnungen oder Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, benötigt der Vermieter erst einen rechtskräftigen gerichtlichen Räumungstitel. Sobald dem Mieter die entsprechende Klage zugestellt worden ist, hat er zwei Monate Zeit, die Kündigung abzuwenden durch vollständige Zahlung der aufgelaufenen Rückstände. Dies kann auch das Sozialamt für ihn übernehmen.

Im Ausgangsfall hatte aber der Vermieter hilfsweise eine ordentliche, d. h. fristgemäße, Kündigung ausgesprochen wegen schuldhafter Vertragsverletzung. Nach einer unter den Gerichten umstrittenen Ansicht wurde durch den vollständigen Ausgleich der Mietschulden automatisch auch diese Kündigung hinfällig. Der Bundesgerichtshof hat jüngst anders entschieden (Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04). Er wies darauf hin, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche andererseits erhebliche Unterschiede aufwiesen. Voraussetzung einer ordentlichen sei stets eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Ihr gegenüber könne er sich – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch könne die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.

Wenn der Vermieter wegen Zahlungsverzuges neben der fristlosen auch eine fristgemäße Kündigung ausspricht, wird es gemäß diesem Urteil künftig darauf ankommen, weshalb der Mieter in Zahlungsverzug geraten ist und ob der aufgelaufene Rückstand als eine durch ihn selbst zu vertretende Pflichtverletzung zu werten ist. Resultiert er z. B. auf Krankheit oder unverschuldeter Arbeitslosigkeit, werden die Gerichte auch künftig entscheiden, dass eine ordentliche Kündigung unwirksam ist.

Im Ausgangsfall muss man demnach genau prüfen, worauf die entstandenen Mietschulden beruhen und ob sie zu verhindern gewesen wären, z. B. mittels rechtzeitiger Inanspruchnahme einer Schuldnerberatung oder der Hilfe durch das Sozialamt.