Hartz IV ist in aller Munde. Viele Mieter fragen sich besorgt: Darf mir der Vermieter die Wohnung kündigen, wenn ich die Miete nicht mehr zahlen kann?

Er darf, muss aber dabei einige Grenzen beachten. Das Gesetz kennt beim Zahlungsverzug zwei Kündigungsmöglichkeiten. Eine davon hat der Vermieter dann, wenn sich der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand befindet. Nach dieser Variante ergibt sich ein Kündigungsrecht somit frühestens, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Der Vermieter kann den Vertrag auch beenden, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Vorschüsse auf die Betriebs- und Heizkosten sind Teil der Miete, nicht aber entsprechende Nachforderungen aus Abrechnungen oder Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Was hat der Mieter zu tun, wenn er eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung erhält? Zunächst muss er prüfen, ob die Angabe der Fehlbeträge im Schreiben des Vermieters korrekt ist. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, genau mitzuteilen, wie sich der angebliche Rückstand zusammen setzt. Dies hat vor allem in den Fällen Bedeutung, in denen unregelmäßige Teilzahlungen geleistet wurden. Dann muss er aus dem Kündigungsschreiben erkennen können, ob und wie der Vermieter diese Beträge berücksichtigt hat. Ist das Erfordernis nicht erfüllt, dann besteht das Mietverhältnis fort.

Selbst wenn jedoch der Mieter feststellt, dass die aufgeführten Mietschulden korrekt sind, so muss er noch nicht ausziehen. Um ihn aus der Wohnung zu bekommen, benötigt der Vermieter erst einen rechtskräftigen gerichtlichen Räumungstitel. Sobald dem Mieter die entsprechende Klage zugestellt worden ist, hat er zwei Monate Zeit, die Kündigung abzuwenden durch vollständige Zahlung der aufgelaufenen Rückstände. Achtung: Die Gerichte urteilen bisweilen außerordentlich streng und verlangen vom Mieter, dass er seine Schulden pünktlich und vor allem in voller Höhe nachträglich tilgt. Schon wenn aufgrund einer Unachtsamkeit nur ein paar Euro zu wenig gezahlt werden, könnte die Kündigung endgültig Bestand haben.

Auch das Sozialamt kann hier helfen. Verpflichtet es sich innerhalb der Zwei – Monats – Frist gegenüber dem Vermieter zum vollständigen Ausgleich der Rückstände, dann wird die Kündigung ebenfalls unwirksam. Die verbindliche Erklärung des Amtes muss pünktlich beim Vermieter oder dessen Bevollmächtigten eingehen, der Zugang beim Mieter oder dem Gericht reicht nicht aus. Der Gesetzgeber hat auch daran gedacht, dass einige Mieter diese Hilfsmöglichkeit nicht kennen werden. Jedes Gericht, dem eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges vorliegt, muss von sich aus das zuständige Sozialamt darüber informieren.

Allerdings bestehen beide Möglichkeiten der "Heilung" der Kündigungsfolgen? Zahlung der Rückstände oder Übernahmeerklärung des Sozialamtes - dann nicht, wenn man von ihnen innerhalb von zwei Jahren vor dem Zugang der Kündigung schon einmal Gebrauch gemacht hat. Beispiel: Dem Mieter geht am 10.08.2002 eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu, die später unwirksam wird, weil er die Schulden fristgemäß ausgeglichen hat. Erhält er bis zum 10.08.2004 aus dem gleichen Grund erneut eine Kündigung, dann gibt es keine Heilungschance.

Vorsicht ist geboten bei ständig unpünktlicher oder unregelmäßiger Mietzahlung: Sie kann – selbst wenn die oben beschriebenen Grenzen nicht überschritten sind – ebenfalls zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen. Zuvor muss er aber den Mieter durch eine Abmahnung warnen, so dass dieser die Gelegenheit hat, sein Zahlungsverhalten zu ändern.