Die neue Wohnung entsprach zwar genau den Vorstellungen der jungen Leute: Die romantischen Dachschrägen, der helle Wintergarten und dazu der große Balkon ließen keine Wünsche offen. Sie zweifelten jedoch an der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von »ca. 100 qm«; die Räume erschienen ihnen wesentlich kleiner. Trotzdem zogen sie ein. Die erst zwei Jahre später durchgeführte Ausmessung der Wohnung ergab, dass ihre Fläche nur 82 qm beträgt. Sie meinen, sie hätten zwei Jahre lang zu viel Miete gezahlt, die der Vermieter ihnen erstatten müsse. Dieser entgegnet, die Fläche von 100 qm sei verbindlich vereinbart; irgendwelche Ansprüche stünden den Mietern nicht zu. Wer hat Recht?

Seit einem Fernsehbeitrag vor ein paar Monaten ist die Wohnfläche in aller Munde. Viele Mieter fragen sich, ob sie Ansprüche gegen den Vermieter haben, falls die Wohnung kleiner ist als im Vertrag angegeben. Die richtige Beantwortung der Frage beginnt mit der korrekten Anwendung der Grundlagen der Flächenberechnung. Diese finden sich in der Wohnflächenverordnung. Sie gilt eigentlich nur für öffentlich geförderten Wohnungsbestand. Ihre Bestimmungen werden aber in aller Regel als Maßstab auch für frei finanzierte Wohnungen angewandt.

In § 2 der Wohnflächenverordnung heißt es: Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der zugehörigen Räume, der Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlicher nach allen Seiten geschlossener Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn diese ausschließlich zu der Wohnung gehören. Nicht zu berücksichtigen sind hingegen die Keller- und Abstellräume, Waschküchen, Boden- und Trockenräume, Garagen und Heizungsräume. Gemäß § 3 der Verordnung ist die Grundfläche nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen der Zimmer zu ermitteln, und zwar durch Ausmessung oder anhand einer Bauzeichnung.

§ 4 regelt die Besonderheiten der Berechnung von Dachschrägen, Balkonen, Loggien usw.: Nur die Grundflächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig zu berücksichtigen. Die Flächen der Zimmer mit einer Höhe von einem bis zwei Metern rechnet man nur zur Hälfte an. Gleiches gilt für unbeheizbare Wintergärten. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen dürfen hingegen regelmäßig nur zu einem Viertel einbezogen werden. Die Berechnung dieser Flächen führt am häufigsten zum Streit. Es kommt hier auf den Wohnwert an; ist er besonders hoch, z. B. weil der Balkon auf der Südseite liegt, ist eine Anrechnung zur Hälfte denkbar. Bietet er allerdings überhaupt keinen Nutzen, weil er zu einer verkehrsreichen Straße hin gelegen ist, dann kann es sogar schon zu hoch sein, seine Fläche zu einem Viertel zu berücksichtigen.

Im Regelfall können Vermieter und Mieter den Streit über die Größe der Wohnung nicht vermeiden durch eine gesonderte Vereinbarung im Vertrag. In den meisten Formularen ist eine konkrete Fläche in qm angegeben, oftmals verbunden mit einem »ca.« – Zusatz. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs liegt hierin nicht nur eine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern die Größe gehört dann zur vertraglich festgelegten Soll – Beschaffenheit der Wohnung. Anders könnte es dann sein, so der Bundesgerichtshof, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag den Sinn hatte, die wirkliche Größe dem Streit zu entziehen und unabhängig von den tatsächlichen Verhältnissen verbindlich festzulegen. Hierfür bedarf es aber einer klaren Absprache zwischen den Parteien, die der Vermieter beweisen muss.