Der erste Schneefall des Winters wurde der Rentnerin zum Verhängnis: Auf dem nicht gestreuten Gehweg vor dem Mietshaus stürzte sie und brach sich ein Bein. Als sie vom Hauseigentümer Schmerzensgeld verlangt, verweist der auf den Vertrag mit seinem Mieter. Dort sei geregelt, dass dieser das Schneeräumen übernehmen müsse. Er habe damit nichts zu tun. Der Mieter entgegnet, er sei voll berufstätig und könne daher morgens nicht streuen.

Die Schnee- und Eisbeseitigung ist grundsätzlich Sache der Städte und Gemeinden. Fast immer erlegen sie diese Pflicht durch Ortssatzungen den Grundstückseigentümern auf. Diese wiederum haben die Wahl. Sie können einen professionellen Winterdienst einschalten bzw. die Räumung durch den Hausmeister erledigen lassen. Die Ausgaben sind bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung als Betriebskosten umlegbar. Es ist aber auch zulässig, die Räum- und Streupflicht auf die Mieter des Hauses abzuwälzen. Dazu genügt bereits die tatsächliche Übernahme der Arbeiten durch die Mieter. Im Regelfall wird dies aber vereinbart. Es spielt dabei keine Rolle, ob sich der entsprechende Passus im Vertrag selbst oder in der zugehörigen Hausordnung findet. Diese muss Bestandteil des Vertrages geworden sein, was im Streitfall der Vermieter zu beweisen hat. Er kann die Mieter nicht etwa durch nachträgliche einseitige Änderung der Hausordnung zum Schneeräumen verpflichten.

Ist die Abwälzung auf die Mieter wirksam erfolgt, stellt sich die Frage, wann und wie die Arbeiten zu erledigen sind. Zumeist geben die Ortssatzungen die Zeiten vor. Regelmäßig beginnen die Räum- und Streupflichten morgens um 7:00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen meist sogar noch etwas später, und enden abends um 20:00 Uhr. Nach Meinung der Gerichte genügt es, einen etwa 1 bis 1,5 m breiten Streifen mitten auf dem Gehweg zu räumen, die Ränder des Bürgersteigs können vernachlässigt werden. Das Streumittel muss die Schnee- und Eisglätte ausreichend abstumpfen, es empfehlen sich dafür Sand und Asche. Im Übrigen müssen die Mieter die Hausordnung und ihren Vertrag beachten. Dort können Festlegungen zur Erfüllung der Winterpflichten enthalten sein.

Bei andauerndem Schneefall muss der Mieter die Arbeiten wiederholen. Sogar eine "vorbeugende" Streupflicht haben Gerichte schon angenommen: Kann der Mieter bereits abends absehen, dass am kommenden Morgen Glatteis entstehen wird, so muss er noch am gleichen Abend vorbeugend streuen.

Wie ist die Rechtslage, wenn er aufgrund hohen Alters und Gebrechlichkeit dauerhaft nicht mehr räumen und streuen kann? Die Gerichte sagen überwiegend, dass er sich zunächst darum bemühen muss, einen Ersatz zu finden. Ist diese Suche erfolglos, wird er von den Pflichten befreit; diese gehen dann wieder auf den Vermieter über.

Im Allgemeinen müssen Mieter einmal übernommene Pflichten sorgfältig beachten: Kommt es durch Vernachlässigung zum Körperschaden eines Passanten, so haften sie nicht nur zivilrechtlich auf Ersatz der Heilbehandlungskosten und Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes, sondern können auch strafrechtlich wegen zumindest fahrlässiger Körperverletzung verantwortlich sein. Keinesfalls werden sie dadurch entlastet, dass sie wegen ihrer Berufstätigkeit nicht räumen und streuen können. Dann muss für adäquaten Ersatz gesorgt werden.

Daher muss der Mieter im Ausgangsfall Schmerzensgeld an die Rentnerin zahlen, wenn er im Vertrag wirksam zum Winterdienst verpflichtet wurde.