Im Wohnungsmietrecht gibt es einen umfassenden Kündigungsschutz. Der Vermieter kann den Vertrag einseitig nur dann beenden, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat. Dies ist nach dem Gesetz insbesondere der Fall, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Diese "Verwertungskündigung" war für alle DDR–Mietverträge ausgeschlossen. Mit Wirkung vom 01.05.2004 hat der Gesetzgeber die Einschränkung aufgehoben, so dass seitdem diese Beendigungsmöglichkeit auch für alle Alt-Verträge gilt. Was verbirgt sich dahinter? Wird von jetzt an die Kündigung von Mietverträgen in weit gehend leer stehenden Häusern ("Abrisskündigung") flächendeckend möglich?

Die erste Art der Verwertung, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen könnte, ist die Sanierung: Will er sein Haus grundlegend modernisieren, so kann der laufende Mietvertrag dem entgegen stehen. Dies wird aber in den meisten Fällen zu verneinen sein, da der Mieter nach dem Gesetz verpflichtet ist, die Maßnahmen zu dulden. Weigert er sich zu Unrecht, muss diese Pflicht notfalls gerichtlich durchgesetzt werden, was dem Vermieter zuzumuten ist. Also kann er das Haus auch bei fortlaufendem Mietverhältnis modernisieren. Anders ist das aber, wenn z. B. mehrere Wohnungen einer Etage zusammen gelegt werden sollen und der Mieter hierfür mit seiner Familie einige Monate im Hotel untergebracht werden muss. Erleidet der Vermieter in einem solchen Fall durch den weiter bestehenden Vertrag einen gravierenden wirtschaftlichen Nachteil, z. B. unverhältnismäßig hohe Unterbringungskosten, so ist die Verwertungskündigung möglich.

Die zweite denkbare Variante ist der Verkauf nach der Kündigung: Der Vermieter veräußert das Grundstück, sobald die Mietverträge beendet sind. Ausgeschlossen ist dies aber stets dann, wenn mit der Immobilie ein spekulatives Geschäft gemacht werden soll, d. h. Ankauf mit dem Ziel der möglichst profitablen Weiterveräußerung. Die Gerichte anerkennen eine Verwertungskündigung nur, wenn hinter der Verkaufsabsicht vernünftige Gründe stehen, z. B. weil der Vermieter den Erlös dazu verwenden will, neuen Wohnraum für sich zu erwerben. Dies allein gibt ihm jedoch kein Kündigungsrecht. Er muss an der Veräußerung gehindert sein. Dies ist z. B. der Fall, wenn alle seine Kaufinteressenten das Haus selbst beziehen wollen und angesichts des bestehenden Mietvertrages vom Kauf Abstand nehmen. Der Vermieter kann an einer Verwertung auch dann gehindert sein, wenn der auf die Vermietung zurückzuführende Verkaufsmindererlös so erheblich ist, dass das Geschäft wirtschaftlich sinnlos erscheint und sich der Kündigungsschutz als faktisches Veräußerungshindernis darstellt. Dies hat jüngst das Bundesverfassungsgericht entschieden. Der Vermieter hatte das Hausgrundstück 1989 in vermietetem Zustand für 260.000 DM erworben. Nach einem Sachverständigengutachten lag der Wert im August 1999 bei 180.000 DM vermietet und bei 897.000 DM unvermietet.

Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für die beabsichtigte Verwertung konkret und für den Mieter nachvollziehbar dargelegt werden. Genau anzugeben sind die geplante Art der Verwertung und die anderenfalls entstehenden Nachteile. Hierzu gehört auch ein Vergleich der Zahlen zu dem erzielbaren Erlös in vermietetem und in unvermietetem Zustand.

Eine dritte Möglichkeit der Verwertungskündigung hat zuletzt insbesondere in den neuen Bundesländern für Schlagzeilen gesorgt: die Beendigung von Mietverträgen in nahezu leeren Häusern, um diese anschließend abreißen zu können. Dazu Teil 2 dieses Beitrages.