Der Mieter hatte wegen Schimmels die Miete gemindert. Der Vermieter klagt den vermeintlichen Rückstand ein, und zwar in einem Urkundenprozess. In diesem wendet der Mieter ein, er sei nur zur gekürzten Zahlung verpflichtet gewesen. Das Gericht weist ihn darauf hin, dass er diesen Einwand nicht geltend machen könne. Wie ist die Rechtslage?

Mit Urteil vom 01.06.2005 (Az. VIII ZR 216/04) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungsvermieter ihre Forderungen auch im Wege des Urkundenprozesses geltend machen können. Damit ist ein jahrelanger Streit unter den Juristen beendet worden. Über dieses Urteil wurde vielfach in den Medien berichtet, und viele Mieter befürchten, dass sich dadurch bei Minderungen ihre Rechtsposition verschlechtert hat.

Was aber ist ein Urkundenprozess?

Es handelt sich um eine spezielle Form des Zivilverfahrens, die dem Gläubiger viel schneller als üblich zu einem vollstreckbaren Schuldtitel verhilft. Man unterscheidet das Vor- und das Nachverfahren, wobei das Vorverfahren der eigentliche Urkundenprozess ist. Aus Gründen der Beschleunigung ist hier nur der Beweis durch Urkunden möglich. Es werden keine Zeugen oder Sachverständigen gehört, ebenso wenig Fotos angesehen. Es genügt, wenn der Vermieter zum Beweis für seine Forderungen den Vertrag vorlegt, aus dem sich ja alle wesentlichen Details ergeben, so z. B. auch die Miethöhe. Bereits das verschafft ihm innerhalb weniger Wochen das Vorbehaltsurteil, aus dem er vorläufig vollstrecken kann. Dem Mieter wird die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten, wenn er dem Anspruch widersprochen hat. Die Vollstreckbarkeit ist ein scharfes Schwert in der Hand des Vermieters: Zahlt der Mieter nicht oder hinterlegt er nicht zumindest eine Sicherheit, z. B. eine Bankbürgschaft, dann kann der Kläger den Gerichtsvollzieher beauftragen, ein Konto pfänden lassen usw. Zwar hat der Beklagte die Möglichkeit, die Einstellung der Zwangsvollstreckung zu beantragen, aber ein Erfolg hierbei ist an enge Voraussetzungen geknüpft.

Nun folgt das Nachverfahren, das dem "normalen" Zivilprozess gleicht. Hier kann nun der Mieter sämtliche Mängel vortragen, derentwegen er meint, zur Kürzung berechtigt gewesen zu sein. Für den Nachweis stehen ihm alle auch sonst vorgesehenen Mittel zur Verfügung, also Zeugen, Fotos, Sachverständige usw. Gelingt dieser Beweis und kann der Vermieter auch nicht nachweisen, dass der Mieter den Mangel verschuldet hat, dann werden das Vorbehaltsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Wichtig: Der Vermieter muss dem Mieter den Schaden ersetzen, der diesem durch die Zwangsvollstreckung entstanden ist.

Fazit: Jeder Vermieter sollte sich gut überlegen, ob er die durch den BGH eingeräumte Möglichkeit des Urkundenprozesses nutzt. Denn wenn die Minderung berechtigt ist, nützt ihm das schnell erlangte Vorbehaltsurteil nichts, zumal er dem Mieter unter Umständen Schadensersatz leisten muss. Vor allem aber ändert das BGH–Urteil nichts an der Verteilung der Beweislast. Nach wie vor muss der Mieter das Bestehen des Mangels beweisen. Behauptet der Vermieter, ihn treffe daran nicht die Schuld, so muss er dies belegen und insbesondere Ursachen aus seinem Verantwortungsbereich ausschließen.

Im Ausgangsfall muss also der beklagte Mieter zunächst bezahlen, kann aber alle seine Rechte im Nachverfahren geltend machen. Hierfür muss er im Vorverfahren dem Klageanspruch widersprechen.