Die Familie hatte eine schöne, aber sehr teure Wohnung angemietet. Wie sie später durch einen Blick in den Mietspiegel feststellt, liegt der Mietzins 30 % über dem ortsüblichen Entgelt. Sie verlangt nun "wegen Wuchers" vom Vermieter die teilweise Rückerstattung der gezahlten Beträge, da er die Grenze von 20 % überschritten habe. Dieser argumentiert, die Familie sei aus freien Stücken in die Wohnung gezogen, deshalb müsse er nichts zurückzahlen.

Fordert ein Vermieter unangemessen hohe Mieten, wird dies mit einer Geldbuße von bis zu 50.000,00 € geahndet. Es geht hier nicht nur um die bei Vertragsbeginn festgelegten Beträge, sondern auch um später angehobene, z. B. wenn sie im Anschluss an eine Modernisierung verlangt werden oder im Rahmen einer Staffelmiete. Das Gesetz bejaht die Unangemessenheit unter zwei Voraussetzungen: Der Mietzins übersteigt die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen um mehr als 20 %, und der Vermieter nutzt hierbei ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen aus.

Die Prüfung des ersten Teils bereitet kaum Probleme: Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich leicht ermitteln aufgrund des inzwischen in vielen Städten erstellten Mietspiegels. Nur wenn dieser nicht vorhanden ist, muss auf ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden. Ist dieses mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, kann das Gericht notfalls schätzen. Liegt die vereinbarte oder später angehobene Miete um mehr als 20 % über der ortsüblichen, so ist sie in der Regel unangemessen hoch. Das Gesetz kennt jedoch eine Ausnahme, wenn Entgelte gefordert werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, z. B. der Kosten einer Modernisierung. Auch hier gibt es aber wiederum eine Grenze. Verlangt er eine um mehr als 50 % über der ortsüblichen liegende Miete, so spricht man von strafbarem Mietwucher, wenn er sich dabei eine Zwangslage, den Leichtsinn oder die Unerfahrenheit des Mieters zu Nutze macht.

Zurück zum Ausgangsfall: Wann nutzt der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen aus, so dass eine Mietpreisüberhöhung vorliegt? Der Bundesgerichtshof vertritt zu diesem Punkt in letzter Zeit eine "vermieterfreundliche" Auffassung. Er hat entschieden, dass beim Wohnungsangebot nicht nur auf die Marktlage in einem Stadtteil abzustellen ist, sondern diejenige in der gesamten Stadt (Az. VIII ZR 44/04). Im Klartext: Ein Berliner Mieter müsste nachweisen, dass bei dem gesuchten Wohnungstyp in ganz Berlin ein Engpass herrscht und nicht nur in dem Bezirk, in dem er sucht. In großen Städten ist das ein lebensfremd anmutendes und kaum erfüllbares Kriterium.

Nach einem anderen Urteil des BGH liegt immer dann kein Ausnutzen vor, wenn der Mieter die Wohnung nimmt, ohne sich zuvor über ähnliche Objekte und die Höhe des dortigen Mietzinses erkundigt zu haben, da dann von Freiwilligkeit auszugehen ist. Der Mieter müsse beweisen, dass er nicht ohne Weiteres auf eine andere Wohnung habe zurückgreifen können. Vor allem sei der Nachweis erforderlich, dass er trotz aller Bemühungen bei der Suche erfolglos geblieben und deshalb auf den Abschluss des ungünstigen Vertrages angewiesen gewesen sei (Az. VIII ZR 190/03).

Im Ausgangsfall können die Mieter die um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Beträge nur dann zurückverlangen, wenn sie beweisen, dass sie trotz intensiver Suche keine andere Wohnung als die überteuerte gefunden haben.