Am 28.03.2005 schlossen die Parteien einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit den gesetzlichen Kündigungsfristen, beginnend ab 01.05.2005. Auf Wunsch des Mieters wurde u. a. vereinbart ein fünfjähriger wechselseitiger Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht. Der Vermieter bestand auf einer Staffelmiete. Als der Mieter im Dezember 2005 mit einer Frist von drei Monaten kündigen wollte, hielt ihm der Vermieter entgegen, er sei für fünf Jahre an den Vertrag gebunden, eine Beendigung sei erst dann möglich. Wer hat Recht?

Mit einer Staffelmiete wird eine Mietsteigerung über mehrere Jahre hinweg vertraglich fixiert. Die Vereinbarung ist nur wirksam, wenn zwischen zwei Staffeln mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegt. Im Vertrag muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. Derartige Verträge bieten eine gewisse Planungssicherheit: Alle anderen Mietsteigerungen sind während der Geltungsdauer ausgeschlossen, ausgenommen solche wegen erhöhter Betriebskosten. Bei einer Staffelmiete wird der Vermieter stets interessiert sein an der langfristigen Bindung seines Vertragspartners. Hierdurch kann er sich die Erhöhungen gemäß der Staffel am besten sichern. Da seit dem In–Kraft–Treten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 befristete Verträge nur noch in begrenztem Umfang zulässig sind, fragen sich viele Vermieter, ob das Ziel einer langen Bindung erreicht werden kann durch einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss. Hierzu hat der Bundesgerichtshof in letzter Zeit zahlreiche Urteile gefällt. Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen einem individualvertraglich oder formularmäßig vereinbarten Ausschluss. So ist der beiderseitige fünfjährige Verzicht auf das Kündigungsrecht nur dann wirksam, wenn er individuell zwischen den Parteien ausgehandelt wurde. Ist er aber lediglich in einem Formular enthalten, wird der Mieter durch die fünfjährige Bindung unangemessen benachteiligt. Die zeitliche Höchstgrenze für Formularvereinbarungen zieht der BGH bei vier Jahren.

Mit der Rechtslage bei Staffelmieten hat sich der BGH in einem jüngst veröffentlichten Urteil vom 14.06.2006 auseinandergesetzt (Az. VIII ZR 257/04). Nach § 557 a III BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters hier höchstens für 4 Jahre ausgeschlossen werden. Der BGH betont, dass diese Frist bereits mit dem Abschluss des Vertrages beginnt, im Ausgangsfall also am 28.03.2005 und nicht erst am 01.05.2005. Fest steht, dass der Kündigungsausschluss für die Dauer von 60 Monaten gegen § 557 a III BGB verstößt. Die spannende Frage lautet nun: Führt die Gesetzesverletzung zu einer völligen Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts oder ist dieser wenigstens für die gesetzlich geregelte Dauer von 4 Jahren zulässig? Der BGH meint, dem Mieterschutz ist Genüge getan mit einer Begrenzung der Vertragsbindung auf 4 Jahre, einer völligen Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses bedarf es nicht. Auch »Treu und Glauben« werden wieder einmal herangezogen. Hätten die Parteien den Gesetzesverstoß der fünfjährigen Bindung erkannt, so würden sie »das objektiv Vernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung angestrebt haben«. Obwohl der BGH das nicht ausdrücklich sagt, war wohl entscheidend für ihn die Überlegung, dass der zeitlich befristete Ausschluss der Wunsch des Mieters gewesen ist. Dann sollte er auch die vierjährige Bindung in Kauf nehmen. Im Ausgangsfall ist der Vertrag somit zum ersten Mal kündbar zum 28.03.2009.