Die Vermieter von Wohnungen sind oft daran interessiert, die Mieter langfristig vertraglich zu binden. In diesen Fällen wurden vor dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 befristete Mietverträge abgeschlossen, die bis zu einem festgelegten Zeitpunkt laufen, ohne dass sie vorher gekündigt werden können. Außerdem gelten für vor der Reform geschlossene unbefristete Verträge gestaffelte Kündigungsfristen, d. h. je länger das Mietverhältnis läuft, desto länger sind auch die Kündigungsfristen. Die Mieter möchten hingegen in vielen Fällen möglichst schnell aus dem Mietvertrag "heraus kommen", z. B. wenn ein Jobwechsel ansteht.

Viele Mieter sind noch heute an lange Kündigungsfristen oder befristete Mietverhältnisse gebunden. Wenn sie den Vertrag gleichwohl kurzfristig beenden wollen, so hilft ihnen vielleicht eines der im BGB vorgesehenen Sonderkündigungsrechte. Darunter versteht man das Recht des Mieters, aufgrund besonderer während des Mietverhältnisses auftretender Ereignisse den Vertrag zu beenden. Drei dieser Sonderkündigungsrechte sollen kurz erläutert werden:

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Kaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden. Die Vermieter werden im Regelfall zur Begründung der Mieterhöhung auf den in der Gemeinde gültigen Mietspiegel zurück greifen. Möglich sind auch die Vorlage eines Sachverständigengutachtens oder die Benennung dreier Vergleichswohnungen.

Erhält der Mieter ein solches Mieterhöhungsverlangen, so kann er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Wenn also die Mieterhöhung dem Mieter im Februar zugeht, dann muss seine Kündigung dem Vermieter bis zum 30.04. zugehen, damit der Mietvertrag zum 30.06. endet. Dieses Sonderkündigungsrecht darf mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft, und er zahlt bis zur Beendigung des Vertrages den ursprünglichen Mietzins.

Bei Wohnungsmodernisierungen hat der Mieter zweimal die Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht wahrzunehmen. Der Vermieter muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme deren Art, voraussichtlichen Umfang und Beginn sowie die Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Wenn dem Mieter z. B. im Februar die Mitteilung zugesandt wird, dann muss seine Kündigung dem Vermieter bis zum 31.03. zugehen, damit das Mietverhältnis zum 30.04. endet. Kündigt der Mieter, so muss der Vermieter selbstverständlich die Baumaßnahmen unterlassen, es sei denn, sie beeinträchtigen nicht den Mietgebrauch.

Verlangt der Vermieter nach Beendigung der Modernisierungsarbeiten eine höhere Miete, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Auch diese Sonderkündigungsrechte dürfen im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.

Wenn der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis der Untervermietung der Wohnung versagt, dann steht dem Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zu. Allerdings besteht dieses Recht nur dann, wenn nicht in der Person des möglichen Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Erlaubnis zu verweigern. Wenn der Mieter also den Vermieter um die Einwilligung bittet, so muss er mitteilen, an wen die Untervermietung erfolgen soll. Name, Vorname und Anschrift des Dritten müssen in jedem Fall genannt werden. Teilweise verlangen die Gerichte sogar, dass Alter und Beruf angegeben werden.

Bei diesem Sonderkündigungsrecht ist eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Das Recht darf in einem Mietvertragsformular nicht ausgeschlossen werden. Zulässig dürfte es aber sein, einen solchen Ausschluss individualvertraglich zu vereinbaren, also z. B. in einem separat unterzeichneten Anhang zum Formular.