Der Mieter hatte den Vertrag zum 30.04.2005 gekündigt, räumte die Wohnung und gab die Schlüssel am 15.05.2005 an den Vermieter zurück. Dieser verlangt die Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete bis Ende des Monats Mai. Schließlich nütze ihm die Rückgabe mitten im Monat nichts. Der Mieter entgegnet, er müsse höchstens bis zum 15.05.2005 zahlen. Wer hat Recht?

Ist der Vertrag beendet, erlischt das Recht des Mieters zum Gebrauch der Wohnung, und er muss sie an den Vermieter zurückgeben. Auch wenn er bereits einige Monate vor dem Beendigungstermin ausgezogen ist, muss er weiterhin Schäden von den Räumen abhalten, soweit das in seiner Macht steht. So hat er z. B. für eine ausreichende Beheizung zu sorgen und dafür, dass nicht durch geöffnete Fenster Regenwasser in die Wohnung dringt. Diese Obhutspflicht endet erst mit der Rückgabe an den Vermieter. Verletzt der Mieter sie schuldhaft, ist er zum Schadensersatz verpflichtet.

Er hat auch die Pflicht, sämtliche erhaltenen Schlüssel zurückzugeben. Er darf in der Wohnung nicht in erheblichem Umfang Gegenstände zurücklassen, z. B. eine komplette Einbauküche und einen großen Einbauschrank im Schlafzimmer. In diesem Zustand braucht der Vermieter die Schlüssel nicht zurückzunehmen. Anders ist das wiederum, wenn nur vereinzeltes Inventar zurückgelassen wird. Auch spielt es keine Rolle, in welchem malermäßigen Zustand die Räumlichkeiten hinterlassen werden. Hat etwa der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, ist die Wohnung aber weitgehend leer, so muss der Vermieter sie zurücknehmen. Ob der Mieter die Arbeiten durchführen musste oder nicht, ist hierfür ohne Bedeutung.

Zu einer ordnungsgemäßen Rückgabe gehört ebenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, wenn der Mieter Einbauten vorgenommen hat. Setzt der Vermieter ihm z. B. für den Rückbau einer selbst installierten Einbauküche eine Frist und läuft diese fruchtlos ab, so kann er ihn auf Kosten des Mieters vornehmen lassen. Um hier Streit zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Frage des Rückbaus zu klären, bevor man mit baulichen Veränderungen beginnt. Zu beachten ist dabei, dass die bloße Genehmigung einer solchen Maßnahme durch den Vermieter nicht automatisch heißt, dass sie beim Auszug nicht mehr rückgängig zu machen ist. Dies muss sich der Mieter zusätzlich zusichern lassen, anderenfalls hat er die Veränderungen später wieder zu beseitigen.

Erfolgt die Rückgabe der Wohnung verspätet, also erst nach dem Ablauf des Vertrages, so schuldet der Mieter Nutzungsentschädigung. D. h., er muss an den Vermieter weiter die vereinbarte Miete zahlen. Jahrelang war unter den Gerichten umstritten, ob bei einem Auszug im laufenden Monat die Entschädigung bis zu dessen Ende oder nur bis zum Tag der Schlüsselübergabe zu zahlen ist. In einem Urteil vom 05.10.2005 (Az. VIII ZR 57/05) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Entschädigung nur bis zum Auszugstag geschuldet wird. Der Mieter habe es selbst in der Hand, sich durch die Rückgabe der Wohnung der Zahlungspflicht zu entledigen. Jedoch gewähre das Gesetz dem Vermieter die Entschädigung nur für die Vorenthaltung der Wohnung. Diese ende, sobald die Räume zurückgegeben würden. Weitere Ansprüche hat der Vermieter nur, wenn er nachweist, dass er an einer Neuvermietung durch die verspätete Übergabe gehindert war.

Im Ausgangsfall muss der Mieter Nutzungsentschädigung nur bis zum 15.05.2005 zahlen. Weist der Vermieter nach, dass ein Interessent deshalb abgesprungen ist, weil die Wohnung nicht zum 01.05.2005 frei war, kommt sogar ein weiterer Schadensersatzanspruch in Betracht.