Wenn sich der Mieter wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet hat und sie am Ende des Mietverhältnisses unterlässt, macht er sich schadensersatzpflichtig. Er muss dem Vermieter die Kosten für die geschuldeten Arbeiten ersetzen. Der Vermieter kann sie durch die Rechnungen des beauftragten Malerfachgeschäftes belegen oder einen Kostenvoranschlag. Bei erhöhtem Aufwand für die Herrichtung der Wohnung oder schwierigen Feststellungen zum Renovierungsumfang muss der Mieter sogar die Kosten für ein durch den Vermieter eingeholtes Sachverständigengutachten tragen. Ferner umfasst der Schadensersatz den Mietausfall für die Zeit, in welcher der erforderliche Aufwand festgestellt und die Wohnung renoviert wurde. Unter den Gerichten ist umstritten, ob der Vermieter eine konkrete Vermietungschance nachweisen muss, um den Mietausfall verlangen zu können.

Damit der Vermieter generell Schadensersatz beanspruchen kann, hat er ein bestimmtes Verfahren einzuhalten. Er muss den Mieter in Verzug setzen, d. h. ihm bezüglich der Renovierung eine angemessene Frist setzen. Dabei sind die Arbeiten so genau wie möglich zu bezeichnen; eine allgemeine Aufforderung, "Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen", genügt nicht, um den Verzug des Mieters auszulösen. Zumeist wird der Vermieter auf ein vorhandenes Übergabeprotokoll verweisen, in dem der Zustand der Wohnung bei Auszug detailliert festgehalten ist. Die Parteien müssen hier sehr genau darauf achten, was sie unterschreiben. Wenn z. B. in einem durch den Mieter unterzeichneten Protokoll lose Tapete vermerkt ist, dann wird sein späterer Einwand, die Tapete sei in Ordnung gewesen, nicht mehr gelten.

Die dem Mieter gesetzte Frist muss so bemessen sein, dass er in der Lage ist, sie einzuhalten und die Renovierung pünktlich abzuschließen. Im Regelfall genügen zwei Wochen. Setzt der Vermieter eine zu kurze Frist, ist dies nicht unwirksam, sondern es wird automatisch eine angemessene Frist in Gang gesetzt. Wenn die Wohnung vor Fristablauf schon weiter vermietet ist, so hat der Vermieter keinen Schadensersatzanspruch, da er dem Mieter die Wohnung nicht zur Durchführung der Arbeiten zur Verfügung stellen kann. Ein Ersatzanspruch ist auch ausgeschlossen, wenn der Vermieter das beschriebene Verfahren nicht einhält, also selbst die Malerfirma beauftragt, bevor er dem Mieter eine Frist gesetzt hat.

Welche Besonderheiten gibt es bezüglich der weiter gültigen DDR-Mietverträge? Die in diesen Verträgen übliche Formulierung "malermäßige Instandsetzung" bedeutet das gleiche wie der Begriff der Schönheitsreparaturen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter nur renovieren, wenn der Vertrag es ausdrücklich vorsieht. Dies ist aber die Ausnahme. Sehr häufig ist vertraglich geregelt, dass der Mieter die malermäßige Instandsetzung übernehmen müsse. Dies bedeutet entgegen der Auffassung mancher Vermieter nicht, dass der Mieter beim Auszug renovieren muss. Die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zu bringen, ist dann Sache des Vermieters. Diese Auslegung entspricht inzwischen der herrschenden Meinung unter den Gerichten.

Ersatzansprüche stehen dem Vermieter nur dann zu, wenn Schäden an der Substanz der Wohnung entstanden sind, d. h. wenn sie in einem derart abgewohnten Zustand ist, dass für die Renovierung ein über das übliche Maß hinaus gehender Aufwand erforderlich ist. Hierfür müssen Schäden am Putz, Mauerwerk, Fußboden oder Fenstern und Türen zu verzeichnen sein.

Von der Renovierungspflicht zu unterscheiden ist die Frage, ob die Mieter die zu DDR – Zeiten in der Wohnung vorgenommenen baulichen Veränderungen beim Auszug beseitigen müssen, z. B. Holzverkleidungen, Hängeböden oder Fliesen. Streit entsteht insbesondere in den Fällen, in denen die Mieter hierfür zu DDR – Zeiten keine Zustimmung des Vermieters eingeholt hatten. Klar ist die Rechtslage, wenn der Vermieter damals die Zustimmung erteilt hatte: Die Einbauten müssen nicht entfernt werden. Aber selbst die eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderungen muss der Mieter dann nicht rückgängig machen, wenn sie zu einer Verbesserung der Wohnung geführt hatten, die seinerzeit im gesellschaftlichen Interesse lag. Wie dieser Begriff heute auszulegen ist, darüber herrscht Streit unter den Gerichten; eine einheitliche Linie ist nicht erkennbar. Ein wesentliches Kriterium wird die durch die bauliche Veränderung eingetretene Wohnwertverbesserung sein. Wurde damals z. B. ein stark beschädigter und undichter Bodenbelag ausgetauscht gegen einen neuen Linoleumbelag, dann braucht der Mieter diesen beim Auszug nicht zu entfernen.