Nahezu alle gängigen Mietvertragsformulare enthalten Klauseln, mit denen die Wohnungsmieter verpflichtet werden zur Durchführung der Schönheitsreparaturen.

In einem Grundsatzurteil hatte der Bundesgerichtshof in den 1980er Jahren entschieden, dass die Übernahme der Renovierung durch die Mieter dann wirksam vereinbart ist, wenn sie nach Ablauf bestimmter angemessener Fristen erfolgen soll. Spätestens beim Auszug aus der Wohnung müssen diejenigen Räume renoviert werden, bei denen die Fristen abgelaufen sind. Angemessen sind nach diesem Urteil in der Regel 3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschen, 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten sowie 7 Jahre für andere Nebenräume. Diese Zeitspannen beginnen mit dem Einzug des Mieters bzw. der letzten Renovierung.

Dies bedeutet theoretisch, dass der Vermieter sogar während des noch bestehenden Mietverhältnisses nach Ablauf der Fristen vom Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen fordern könnte. Jedoch wird kaum ein Vermieter auf diese Idee kommen, zumal einige Gerichte ein solches Verlangen ohnehin für rechtswidrig halten.

Enthält der Mietvertrag eine Fristenregelung, brauchen beim Auszug diejenigen Zimmer nicht renoviert zu werden, für welche die Zeiträume noch nicht abgelaufen sind. Wenn der Mieter also nach 4 Jahren aus der Wohnung auszieht, dann muss er nur in der Küche, im Bad und der Dusche Schönheitsreparaturen ausführen. Einzige Möglichkeit des Vermieters, den Mieter vor Ablauf der vereinbarten Fristen zu verpflichten, sind die Abgeltungsklauseln. Sie sehen vor, dass der Mieter in abgestufter Höhe Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf der Grundlage eines durch den Vermieter beauftragten Fachgeschäftes zu zahlen hat. Je länger die letzte Renovierung bzw. der Beginn des Mietvertrages zurückliegt, desto höher sind die zu übernehmenden Kosten. Ein Beispiel: Liegt der Beginn des Mietverhältnisses länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 15 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages; liegt er länger als zwei Jahre zurück, 30 % usw.

Wichtig ist, dass dem Mieter in einer solchen Abgeltungsklausel die Möglichkeit eingeräumt werden muss, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen, statt zu zahlen. Ihm ist es ferner zu gestatten, dass er selbst einen Kostenvoranschlag vorlegt und ihn zur Grundlage der Abgeltung macht.

Auch wenn im Mietvertrag lediglich vermerkt ist: "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter übernommen", ist dies wirksam. Die Gerichte gehen in diesen Fällen davon aus, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung innerhalb der allgemein anerkannten Fristen vereinbart wurde. Ohne eine Abgeltungsklausel muss der Mieter jedoch nicht renovieren, falls er vor Fristablauf wieder auszieht.

Viele Mietvertragsvordrucke enthalten mehrere Regelungen zu den Schönheitsreparaturen, mitunter sogar an verschiedenen Stellen. Da es sich hierbei um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, müssen sie eindeutig und ohne Widersprüche sein. Unklarheiten gehen nach dem Gesetz zulasten des Verwenders des Formulars; dies wird zumeist der Vermieter sein.

Der Bundesgerichtshof hatte sich im vergangenen Jahr mit einem Mietvertrag zu befassen, der den Mieter während des Mietverhältnisses zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in angemessenen Fristen verpflichtete. An anderer Stelle im Formular war vorgesehen, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung in "fachmännisch renoviertem Zustand" zurückgeben sollte, und zwar unabhängig vom Ablauf der vereinbarten Fristen. Der BGH entschied, dass hier ein den Mieter unangemessen benachteiligender Summierungseffekt eintrete. Es komme nicht darauf an, dass es sich um verschiedene Paragrafen des Mietvertrages handele, sondern beide Klauseln befassten sich mit der Renovierungspflicht des Mieters und müssten deshalb zusammen betrachtet werden. Diese Entscheidung bedeutet, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung der Wohnung immer dann unwirksam ist, wenn sie die während des Mietverhältnisses ausgeführten Schönheitsreparaturen und den vereinbarten Fristenplan unbeachtet lässt.

Die BGH - Entscheidung datiert vom 14.05.2003, trägt das Aktenzeichen VIII ZR 308/02 und kann über die Homepage – www.bundesgerichtshof.de – aufgerufen werden.