Es kommt häufig vor. Jahrelang hat man als Mieter in seiner Wohnung gewohnt, ohne dass es auch nur einmal Streit mit dem Vermieter gegeben hat. Nun aber steht der Auszug an, der Vermieter pocht auf den Mietvertrag und fordert das Tapezieren der kompletten Wohnung sowie das Streichen der Heizkörper und Fenster. Der Teppichboden solle auch noch ausgewechselt werden. Schließlich müsse er die Wohnung ja weiter vermieten, und in diesem Zustand könne er sie keinem Nachfolger anbieten. Er kündigt an, die Arbeiten notfalls durch eine Fachfirma ausführen zu lassen. Ihr Kostenvoranschlag belaufe sich auf einige tausend Euro.

In diesen Fällen ist zunächst der Mietvertrag zu beachten: Die Renovierung der Wohnung fällt in die Kategorie der Schönheitsreparaturen. Der Mieter ist ohne eine besondere Vereinbarung nicht verpflichtet zu deren Durchführung. Er muss beim Auszug die Wohnung lediglich leer räumen und von grobem Schmutz befreien. Die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zu bringen, ist dann Sache des Vermieters. So sieht es das Gesetz vor. Der Vermieter kann aber im Vertrag den Mieter verpflichten, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Allerdings sind nicht alle Klauseln, die verwendet werden, auch wirksam.

Zum Begriff der Schönheitsreparaturen: Üblicherweise umfassen sie alles, was sich durch das normale Wohnen abnutzt. Hierzu zählt man also das Tapezieren und Anstreichen der Wände, die Reinigung des Teppichbodens, die Beseitigung von Dübellöchern, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren und der Fenster.

Dies bedeutet, dass die Mieter Dübellöcher immer dann beseitigen müssen, wenn sie laut Mietvertrag zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Dann ist es egal, wie viele vorhanden sind, alle müssen geschlossen werden. Anders jedoch, wenn es Sache des Vermieters ist, die Schönheitsreparaturen auszuführen, z. B. weil der Mietvertrag hierzu nichts sagt oder weil eine den Mieter verpflichtende Klausel unwirksam ist. Nur wenn die Wohnung eine aus dem üblichen Rahmen fallende Anzahl von Dübellöchern aufweist, muss der Mieter sie schließen, weil er sich durch übermäßigen Gebrauch der Mietsache schadensersatzpflichtig gemacht hat. Wie viele üblich sind, steht im Ermessen der jeweiligen Richter.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens. Auch die vollständige Auswechselung des Teppichbodens, den der Vermieter verlegt hat, muss der Mieter nicht übernehmen. Eine Ausnahme ist aber denkbar, wenn der Teppich beim Auszug in einem so schlechten Zustand ist, dass eine Reinigung wirkungslos wäre.

Generell haben Schönheitsreparaturen nichts zu tun mit der Beseitigung von Schäden an der gemieteten Wohnung. Diese muss derjenige ersetzen, der sie verursacht hat. Zwei Beispiele: Fällt Putz von der Decke, so ist für die Beseitigung des Schadens und auch für das anschließende Tapezieren der Vermieter verantwortlich. Er kann diese Arbeiten nicht als Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen. Wird nach einem Wasserschaden in der Wohnung die malermäßige Instandsetzung erforderlich, so muss der Vermieter sie erledigen, denn sie gehört nicht zu den normalen Schönheitsreparaturen.

Wenn der Mieter wirksam verpflichtet wurde zur Erledigung der Schönheitsreparaturen, dann stellt sich die Frage, in welcher Qualität dies geschehen muss. In jedem Fall ist er berechtigt, die Arbeiten selbst durchzuführen, er muss hierfür keine Fachfirma beauftragen. Eine Klausel, die ihn hierzu verpflichtet, ist unwirksam. Erledigt der Mieter die Arbeiten selbst, so darf dies nicht in Hobbyqualität erfolgen. Er muss auf eine fachgerechte Ausführung achten. Laufnasen an den Türen und Fenstern sowie nicht vollständig deckende Anstriche von Wänden und Decken braucht der Vermieter nicht zu akzeptieren. Ob der Anstrich weiß zu sein hat oder der Vermieter verschiedene Farben hinnehmen muss, ist unter den Gerichten umstritten.

(wird fortgesetzt)