Die Parteien hatten einen Mietvertrag geschlossen, der ab 01.11.2001 lief. Vereinbart ist u. a. die Verpflichtung des Mieters, die Wohnung nach bestimmten Zeiträumen zu renovieren. So müssen z. B. Küche und Bad „in der Regel“ nach 3 Jahren renoviert werden. Bezüglich der anderen Räume gelten längere Fristen, nach deren Ablauf die Arbeiten „in der Regel“ durchzuführen sind. Der Mieter kündigte den Vertrag zum 31.10.2005 und übergab die nicht gemalerte Wohnung am 15.10.2005. Am 30.04.2006 reichte der Vermieter beim Gericht Klage ein, mit der er Schadensersatz verlangt. Zu Recht?

Die Renovierung der Wohnung fällt in die Kategorie der Schönheitsreparaturen. Der Mieter ist ohne eine besondere Vereinbarung nicht verpflichtet zu deren Durchführung. Er muss beim Auszug die Wohnung lediglich leer räumen und von grobem Schmutz befreien. Die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zu bringen, ist dann Sache des Vermieters. So sieht es das Gesetz vor. Der Vermieter kann aber im Vertrag den Mieter verpflichten, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Allerdings sind nicht alle Klauseln, die verwendet werden, auch wirksam. Der Bundesgerichtshof hat hierzu seit 2003 eine Vielzahl von Entscheidungen gefällt und u. a. ausgeführt, dass ein Passus immer dann unwirksam ist, wenn er den Mieter verpflichtet, die Räume nach Ablauf bestimmter Zeiträume zu renovieren, und zwar unabhängig von ihrem eigentlichen Zustand. Für diese Art von Klauseln hat sich der Begriff „starre Renovierungsklausel“ eingebürgert. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen und sind daher nichtig. Starr sind sie dann, wenn ihre Verbindlichkeit durch Worte wie „spätestens“ oder „mindestens“ verstärkt wird.

Enthält der Vertragspassus aber bezüglich der Zeiten Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im allgemeinen“, ist von einem flexiblen Fristenplan auszugehen. Die dort enthaltenen Termine können im Einzelfall an den tatsächlich vorhandenen Renovierungsbedarf angepasst werden. Im Klartext: Ist die Küche 3 Jahre nach Beginn des Vertrages noch in Ordnung, z. B. weil der Mieter kaum zu Hause ist, dann muss er nicht malern. Nur wenn einer Vertragsklausel eine solche Flexibilität zu entnehmen ist, betrachtet sie der BGH als zulässig. Da in Deutschland viele unterschiedliche Vertragsformulare verwendet werden, ergeben sich zahlreiche Folgeentscheidungen. Das Landgericht Berlin hatte sich z. B. zu beschäftigen mit einer Regelung, wonach die Schönheitsreparaturen „grundsätzlich“ nach bestimmten Fristen zu erledigen seien. Es entschied, dass diese Formulierung Ausnahmen von dem verabredeten Fristenplan zulasse. Sie sei vergleichbar mit der Wendung "im allgemeinen" und damit wirksam (Urteil vom 10.02.2006, veröffentlicht in der Zeitschrift "Das Grundeigentum" 2006, S. 449).

Im Ausgangsfall ist daher von einer zulässigen Klausel auszugehen. Führt der Mieter die notwendigen Arbeiten trotz Aufforderung durch den Vermieter nicht aus, so muss er Schadensersatz leisten. Allerdings verjähren diese Ansprüche nach sechs Monaten. Unter den Gerichten war lange umstritten, wann die erjährungsfrist beginnt, mit der Beendigung des Vertrages oder der Rückgabe der Wohnung. Der Bundesgerichtshof hat den Streit im zuletzt genannten Sinn entschieden (Urteil vom 15.03.2006, Az. VIII ZR 123/05): Erhält der Vermieter die Wohnung zurück, dann beginnt mit diesem Tag die Verjährungsfrist, selbst wenn der Vertrag später endet. Ausdrücklich erwähnt hat der BGH in diesem Urteil die Möglichkeit, die kurze Verjährung der Ersatzansprüche zugunsten des Vermieters abzuändern. Dies könnte z. B. geschehen durch die Verlängerung der Frist von sechs Monaten auf ein Jahr. Dies müsste aber ausdrücklich im Vertrag festgelegt werden.