Das Ehepaar hatte von Januar 2002 bis November 2006 in der Wohnung gewohnt. Nach dem Auszug verlangt der Vermieter von ihnen das Tapezieren und Überstreichen aller Wände und Decken, das Lackieren der Türen sowie die Grundreinigung der Fensterrahmen aus Kunststoff. Die Mieter hätten in der Wohnung exzessiv geraucht, und dadurch sei sie übermäßig abgenutzt. Diese entgegnen, das Rauchen in einer Wohnung könne ihnen niemand verbieten, es sei außerdem im Vertrag nicht ausgeschlossen. Sie müssten die Schönheitsreparaturen nicht durchführen und auch keine Grundreinigung der Fensterrahmen vornehmen. Daraufhin lässt der Vermieter die Arbeiten von einer Fachfirma ausführen und verlangt die Zahlung von 5.000,00 €. Zu Recht?

Die Art und Weise, in der ein Mieter die Wohnung nutzt, ist allein ihm überlassen. Der Vermieter darf ihm keine Vorschriften machen. Soweit sie und die mit vermieteten Einrichtungsgegenstände normal gebraucht werden und sich dadurch abnutzen, muss der Mieter dafür keinen Ersatz leisten; er zahlt schließlich Miete. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört grundsätzlich auch, dass nach Belieben geraucht werden darf. Ein starker Nikotingenuss führt zwangsläufig dazu, dass Teppichböden, Wände und Vorhänge den Geruch annehmen und sich Ablagerungen bilden. Dies muss der Vermieter hinnehmen. Allerdings ist „exzessives“ Rauchen nicht erlaubt. Was hierunter zu verstehen ist, haben die Gerichte aber bislang nicht verbindlich geklärt, was dafür spricht, dass derartige Fälle eher selten vorkommen. Vorstellbar ist ein solches „Extrem – Rauchen“ wohl nur dann, wenn bereits nach kurzer Mietzeit ein starker Renovierungsbedarf besteht.

Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 28.06.2006 bestätigt (Az. VIII ZR 124/05). Die Behauptung des Vermieters, der Mieter habe übermäßig geraucht, ließ sich in dem Verfahren nicht belegen. Zwar hatten sich durch das Rauchen Ablagerungen an den Wänden, Decken und Fensterrahmen gebildet, die zur Beseitigung erforderlichen Maßnahmen beschränkten sich aber auf die üblichen Tapezier-, Anstrich-, Reinigungs- und Lackierarbeiten, ohne dass in der Wohnung Substanzschäden vorhanden waren.

Wollen Vermieter den Mietern die Folgen ihres Rauchens auferlegen, so bietet es sich an, sie im Vertrag zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Dies ist möglich, wenn auch mit Einschränkungen. Im Fall, den der BGH entschieden hat, war die entsprechende Klausel jedoch nichtig. Somit musste der Vermieter die Wohnung wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzen. Das Gericht meint, durch dieses Urteil werde er nicht unbillig benachteiligt. Denn er könne ja – auch durch einen Formularvertrag – die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abwälzen. Gelinge ihm dies nicht, so müsse er die Folgen tragen.

Zweifelhaft ist, ob Klauseln wirksam sind, die dem Mieter das Rauchen verbieten. Als vorgedruckter Passus im Formularmietvertrag ist eine derartige Vereinbarung stets nichtig. Anders könnte das aussehen, wenn beide Parteien neben dem Vordruck einen weiteren Vertrag unterzeichnen, in welchem dem Mieter unter Angabe von Gründen das Rauchen in der Wohnung untersagt wird. Dann nämlich spricht man von einer Individualvereinbarung, die wirksam sein könnte. Diese werden in der Rechtsprechung stets anders behandelt als Formularverträge.

Im Ausgangsfall müssen die Mieter somit nichts zahlen. Sie waren beim Auszug nur verpflichtet, die Wohnung besenrein zu übergeben. Hierzu gehört es lediglich, grobe Verschmutzungen zu beseitigen.