Die Maklerin hatte der Familie die Gelegenheit zur Anmietung einer Wohnung in einem Rohbau nachgewiesen. Ein Vertrag wurde geschlossen, und die Maklerin erhielt für die Vermittlung das Honorar. Jedoch stellte die Vermieterin die Wohnräume nicht fertig, woraufhin die Familie den Vertrag kündigte und nun das Honorar zurückverlangt. Zu Recht?

Die Maklerin war in diesem Fall als Wohnungsvermittlerin tätig im Sinne des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung ( WoVermittG ). Nach dessen § 2 gibt es einen Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietverhältnisses nur, wenn tatsächlich ein Vertrag zustande kommt. Vorschüsse dürfen nicht gefordert oder vereinbart werden. Eine Gebühr bzw. ein Honorar ist erst dann fällig, wenn es durch die Aktivität der Vermittlerin zum Vertragsschluss kommt. Deshalb sind gelegentlich anzutreffende Bearbeitungs- oder Anmeldegebühren unzulässig, da sie unabhängig vom Abschluss eines Mietverhältnisses verlangt werden. Die erlaubte Höhe der Maklercourtage liegt bei maximal zwei Monatsmieten zzgl. der Umsatzsteuer und ist in § 3 des Gesetzes verankert. Nach § 6 Abs. 2 darf ein Wohnungsmakler öffentlich Wohnräume nur anbieten, wenn er den Mietpreis angibt.

Das Entstehen eines Provisionsanspruchs gegen den Mieter ist nur vom Zustandekommen des Hauptvertrages abhängig, nicht aber von dessen Ausführung. Somit ist seine Zahlungspflicht ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis von Beginn an unwirksam ist wegen Formnichtigkeit, Gesetz- oder Sittenwidrigkeit, anfänglicher objektiver Unmöglichkeit, Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung. Unerheblich sind hingegen Umstände, welche im Nachhinein die Leistungspflicht aus dem Vertrag beseitigen, wie z. B. Kündigung, Rücktritt oder einvernehmliche Vertragsaufhebung mit dem Vermieter. Ob dieser die Räume gemäß seiner Verpflichtung fertig stellt, fällt in den Risikobereich des Maklerkunden, nicht des Maklers.

Um einer Zahlungspflicht zu entgehen, müsste der Mieter also beweisen, dass der Vermieter von Beginn an wusste oder zumindest billigend in Kauf nahm, dass er die Wohnung nicht würde fertig stellen können. Dann nämlich wäre auszugehen von einer arglistigen Täuschung, die den Mieter zur Anfechtung des Vertrages berechtigen würde. Ähnlich wäre es zu beurteilen, wenn der Vermieter finanziell nicht in der Lage war zur Errichtung des Hauses und der Makler hiervon Kenntnis hatte. Informiert er den Interessenten (=seinen Kunden) hierüber nicht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Auch dieser Umstand würde in seinen Risikobereich fallen.

Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof in einem kürzlich veröffentlichten Urteil hervorgehoben (Az.: III ZR 45/05). Eine endgültige Entscheidung war ihm nicht möglich, weil noch ermittelt werden musste, ob der Vermieter arglistig getäuscht hatte. Daher hat der BGH den Fall an das zuständige Landgericht zurück verwiesen. Das Urteil kann über die Homepage des BGH aufgerufen werden.

Geht man im Ausgangsfall davon aus, dass keine arglistige Täuschung vorliegt, und hat die Maklerin etwaige finanzielle Schwierigkeiten der Vermieterin nicht gekannt, darf sie die schon vereinnahmte Provision behalten.