Die Mietnebenkosten steigen unaufhörlich, nach Angaben des Deutschen Mieterbundes war der Anstieg im Jahr 2004 deutlicher als bei den Kaltmieten. Diese zogen bundesweit um 1,1 % an, die Kosten z. B. für Wasser dagegen um 2,7 %, für Abwasser gar um 2,9 %. Die im vergangenen Jahr zu verzeichnenden Preissteigerungen bei Öl und Gas werden sich erst auswirken bei den Abrechnungen, welche die Mieter im Jahr 2005 erhalten werden. Hier rechnet man mit Nachzahlungen von bis zu 30 %.

Zunächst wird der Vermieter als Eigentümer des Hauses belastet mit den Betriebskosten, d. h. den Ausgaben für Heizung und Wasser, Müllgebühren, der Grundsteuer, Gebäudeversicherung usw. Einige gesetzlich genau festgelegte Posten kann er auf die Mieter umlegen. Diese leisten in der Regel monatliche Vorschüsse, über die jährlich abzurechnen ist. In den auf die einzelnen Wohnungen bezogenen Abrechnungen sind anzugeben die Zusammenstellung der Gesamtausgaben, die Erläuterung des zu Grunde gelegten Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Fehlt eines dieser Elemente, ist die Abrechnung formell unwirksam.

Wichtig für den Vermieter: Diese Kostenübersicht muss er dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zuleiten. Über die im Zeitraum 01.01.2004 bis 31.12.2004 angefallenen Nebenkosten muss also spätestens bis zum 31.12.2005 abgerechnet werden. Versäumt der Vermieter die Frist, indem er keine oder eine formell unwirksame Abrechnung vorlegt, so kann er keine Nachzahlungen mehr verlangen.

Um die Einhaltung dieser Vorgabe ging es in einem jüngst durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urteil vom 17.11.2004, Az. VIII ZR 115/04). Hier wurde eine Eigentumswohnung vermietet. Im Vertrag war die Umlage der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen vereinbart. Der Vermieter hatte aber in der Abrechnung die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab zu Grunde gelegt, woraus sich eine Nachzahlung von 658,01 € ergab. Nach Ablauf der Ausschlussfrist übersandte er eine neue, die nunmehr den korrekten Umlageschlüssel enthielt und mit einer Nachforderung in Höhe von 694,14 € endete.

Der Mieter argumentierte, vor Ablauf der Frist habe gar keine wirksame Abrechnung vorgelegen, da der Verteilungsmaßstab unrichtig gewesen sei. Die anschließend korrigierte sei verspätet, er müsse deshalb nichts zahlen. Der Bundesgerichtshof hat anders entschieden: Die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels stelle keinen formellen Mangel dar. Eine Betriebskostenabrechnung solle dem Mieter Gewissheit darüber verschaffen, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung zu rechnen habe. Er müsse in der Lage sein, das vorgelegte Rechenwerk gedanklich nachzuvollziehen. In dem vorliegenden Fall sei es für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter erkennbar gewesen, dass die Abrechnung einen inhaltlichen Fehler aufweise.

Der Vermieter konnte sie deshalb korrigieren, war aber bezüglich der Höhe der Forderung auf den ursprünglich errechneten Betrag von 658,01 € beschränkt.