von Wohnungen sind einerseits sehr angenehm, da sie zur Verbesserung der Wohnqualität beitragen. Andererseits führen sie häufig zu Streitigkeiten. Der Gesetzgeber ermöglicht den Vermietern grundsätzlich eine maßvolle Mieterhöhung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, u.a. auch um einen Anreiz zu schaffen, die vermieteten Häuser nicht dem Verfall preiszugeben.

Hierbei gibt es oft Auseinandersetzungen um die Duldungspflicht der Mieter. In § 554 Abs. 2 BGB ist geregelt, dass die Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums (Modernisierungen) dulden müssen. Diese Pflicht entfällt nur dann, wenn sich die Mieter auf einen so genannten "Härtefall" berufen können. Dies ist z. B. der Fall, wenn die geplante Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes mit erheblichen Gesundheitsgefahren verbunden wäre. Das hohe Alter des vorgenannten Personenkreises kann evtl. der Modernisierung ebenfalls entgegen stehen. Auch die nach der Modernisierung zu erwartende Mietsteigerung könnte einen Härtefall begründen. Der Mieter kann sich u. U. auch dann erfolgreich gegen eine Modernisierung wenden, wenn er mit Zustimmung des Vermieters erhebliche eigene Geldmittel in die Wohnung investiert hat und diese Investition nunmehr nutzlos wird (z. B. wenn der Vermieter eine Zentralheizung einbauen will und der Mieter vor Jahren bereits eine Gasetagenheizung installiert hat).

Außerdem muss der Vermieter die vorgesehene Modernisierung in der richtigen Form ankündigen. Spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme hat die Ankündigung dem Mieter in Textform vorzuliegen. Inhaltlich fordert der Gesetzgeber in § 554 Abs. 3 S. 1 BGB , dass der Vermieter mitteilt die Art der Maßnahme, deren voraussichtliche Dauer, Umfang und Beginn sowie die zu erwartende Mieterhöhung. Die genaue Einhaltung dieser Formalien hat Auswirkungen auf die Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung (hierzu weiter unten). Der Mieter hat nach § 554 Abs. 3 S. 2 das Recht, nach dem Zugang der Ankündigung das Mietverhältnis binnen Monatsfrist zu kündigen.

Beispiel: Zugang der Erklärung am 28.07.2006, Kündigung muss bis zum 31.08.2006 dem Vermieter zugehen und wird zum 30.09.2006 wirksam

Allerdings gelten die formalen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung und das Kündigungsrecht nicht bei solchen Maßnahmen, die nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, § 554 Abs. 3 S. 3 BGB.

Fast immer entstehen dem Mieter infolge der Modernisierung Kosten, z. B. wenn er angebrachte Rollläden wegen der Fassadensanierung entfernen oder seine Möbel anderswo unterbringen muss. § 554 Abs. 4 regelt, dass der Vermieter solche Aufwendungen im angemessenen Umfang zu ersetzen hat. Wenn der Mieter mit diesen Kosten nicht in Vorleistung gehen will, muss der Vermieter einen Vorschuss bezahlen.

Wie setzt der Vermieter nach der Modernisierung sein Recht auf Mieterhöhung durch?

§ 559 Abs.1 BGB bestimmt, dass nicht jede Modernisierung, die der Mieter dulden muss, a utomatisch eine Mieterhöhung nach sich zieht. Nur solche bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, geben dem Vermieter den Anspruch, eine höhere Miete zu verlangen. Gleiches gilt, wenn er andere Baumaßnahmen durchgeführt hat aufgrund von durch ihn nicht zu vertretenden Umständen. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter die Jahresmiete um 11% der für die Mietwohnung aufgewendeten Kosten anheben.

Nach § 559 b BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zuzuleiten.

Es kommt vor, dass im Erhöhungsverlangen des Vermieters Kosten auftauchen, welche die Instandhaltung des Mietgebäudes betreffen und nicht seine Modernisierung. Werden z.B. sehr alte Holzfenster ausgetauscht gegen neue Isolierglasfenster, ist nur derjenige Betrag umlagefähig, um den die neuen Isolierglasfenster teuerer sind als normale Holzfenster. Der Austausch der sehr alten Fenster gegen normale Holzfenster wäre keine Modernisierung, sondern lediglich Instandhaltung. Instandhaltungskosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Hat der Vermieter diese Voraussetzungen eingehalten, so schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab dem 3. Monat nach dem Zugang der Erklärung.

Beispiel: Zugang der Erhöhungserklärung am 31.08.2006, erhöhte Miete wird erstmals fällig zum 01.11.2006

Jedoch verlängert sich diese Frist um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB mitgeteilt hat (s. weiter oben in diesem Text) oder wenn die tatsächliche Mietsteigerung mehr als 10% höher ist als die mitgeteilte.

§ 561 Abs. 1 BGB räumt dem Mieter ein nochmaliges Kündigungsrecht ein: Bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens kann er den Mietvertrag außerordentlich kündigen zum Ende des übernächsten Monats.

Beispiel: Zugang der Erhöhungserklärung am 31.08.2006 Kündigung muss bis zum 31.10.2006 dem Vermieter zugehen und wird zum 31.12.2006 wirksam.