Im Januar 1999 hatte die Angestellte eine Wohnung gemietet. Im Juni 2004 steht der Wohnungswechsel an, weil sie in einer anderen Stadt einen neuen Job gefunden hat. Als sie den Vertrag kündigen will, meint ihr Vermieter, sie müsse dafür eine Frist von sechs Monaten einhalten. Sie entgegnet, neuerdings gebe es für alle Mietverträge einheitlich drei Monate Kündigungsfrist. Schließlich verweise der Vertrag bei den Fristen auf die gesetzliche Regelung. Wer hat Recht?

Vor dem In – Kraft – Treten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 enthielt das Gesetz gestaffelte Kündigungsfristen, d. h. je länger der Einzug des Mieters zurück lag, desto länger waren auch die Kündigungstermine. Die Regelfrist betrug drei Monate. Waren seit Überlassung der Wohnung bereits mehr als fünf Jahre vergangen, so lag die Frist bei sechs Monaten. Neun bzw. sogar zwölf Monate hatte einzuhalten, wer schon länger als acht bzw. zehn Jahre in seiner Wohnung wohnte. Diese Regelung galt gleichermaßen für Mieter und Vermieter.

Die Reform des Mietrechts hat das geändert: Für alle ab 01.09.2001 geschlossenen Verträge müssen die Mieter eine dreimonatige Frist einhalten. Wollen sie z. B. das Mietverhältnis zum 30.09.2004 beenden, so muss das Kündigungsschreiben bis spätestens zum dritten Werktag im Juli beim Vermieter eingehen. Bezüglich der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter hat der Gesetzgeber die gestaffelten Fristen beibehalten. Auch hier beträgt die Frist zwar bei kürzeren Mietverhältnissen drei Monate. Sie verlängert sich aber nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate.

Viele Mieter nehmen nun an, dass die drei Monate auch für alle vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Verträge gelten. Dies stimmt nur zum Teil; es kommt wie so oft auf den Mietvertrag an: Wurden Kündigungsfristen zwischen den Parteien individuell oder in einem Formularvertrag vereinbart, so bleiben diese Verabredungen unverändert bestehen. Auf diese Fälle hat die Reform somit keinen Einfluss, und die Drei-Monats-Frist gilt nur, wenn sie im Vertrag vereinbart wurde.

In vielen Vertragsformularen wird die frühere gesetzliche Regelung wiedergegeben, wonach die Fristen sich in Abhängigkeit von der Wohndauer verlängern. Es war umstritten, ob die Parteien hier eine Vereinbarung mit eigenem Regelungscharakter geschlossen hatten oder lediglich die jeweils gültige gesetzliche Bestimmung in den Vertrag einbeziehen wollten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 18.06.2003 die "vermieterfreundliche" Position eingenommen und entschieden, dass auch die bloße Wiedergabe der gesetzlichen Fristen im Vertragstext eine zwischen den Parteien vereinbarte Regelung darstellt. In solchen Fällen können sich also die Mieter nicht auf die drei Monate berufen, sondern müssen weiterhin eine bis zu zwölfmonatige Frist einhalten.

Was aber, wenn es im Vertragstext lediglich heißt "Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen" und die früher gültigen nur in einer Fußnote aufgeführt sind? Mit dieser Art von Formular hatte sich kürzlich der Bundesgerichtshof zu befassen. Am 10.03.2004 verkündete er zwei Urteile, über die sich wiederum die Vermieter freuen dürften: Die Richter argumentierten, es mache keinen Unterschied, ob die damaligen Fristen im Vertragstext selbst oder in einer Fußnote stünden. In beiden Fällen liege eine vor der Mietrechtsreform geschlossene Vereinbarung über die Fristen vor, die weiter gültig sei. Die Entscheidungen des Gerichts haben die Aktenzeichen VIII ZR 34/03 und VIII ZR 64/03 und können über die Homepage des BGH – www.bundesgerichtshof.de – aufgerufen werden.

Im Ausgangsfall muss die Mieterin also eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten.