Am 01.10.2003 schlossen die Parteien einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Es wurde u. a. vereinbart ein fünfjähriger wechselseitiger Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht, wobei die Ziffer 5 handschriftlich in eine Leerstelle des Formulars eingefügt war. Als die Mieter im Juni 2005 mit einer Frist von drei Monaten kündigen wollen, hält ihnen der Vermieter entgegen, sie seien für fünf Jahre an das Mietverhältnis gebunden, eine Beendigung sei erst dann möglich. Wer hat Recht?

Wollte ein Vermieter den Mieter langfristig vertraglich binden, wurden vor dem In–Kraft–Treten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 befristete Mietverträge abgeschlossen, die bis zu einem festgelegten Zeitpunkt laufen, ohne dass sie vorher gekündigt werden können. Die Reform hat diese Möglichkeit stark eingeschränkt. Das Gesetz ermöglicht nur noch den Abschluss so genannter qualifizierter Zeitmietverträge. Hierbei muss der Vermieter dem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, dass und warum er die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Zeit nutzen will. Das Gesetz regelt drei Befristungsgründe, nämlich Eigenbedarf, bauliche Maßnahmen und die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, z. B. einen Arbeitnehmer. Fehlt ein solcher Hinweis, heißt es also im Vertrag z. B. lediglich "Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.2003 und endet am 30.09.2008", ist die Befristung unwirksam mit der Folge, dass ein Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, der auch schon vor dem zuletzt genannten Datum gekündigt werden kann.

Kann das Ziel einer langen vertraglichen Bindung erreicht werden durch einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in mehreren Urteilen aus den Jahren 2003 und 2004 bejaht. Zwar dürfe von der kurzen dreimonatigen Kündigungsfrist zum Nachteil der Mieter nicht abgewichen werden. Dies spiele jedoch erst dann eine Rolle, wenn überhaupt ein Recht zur Kündigung bestehe. Wenn der Mieter für eine gewisse Zeit auf dieses Recht verzichte, entspreche das der Vertragsfreiheit und sei in Ordnung.

Obwohl der Bundesgerichtshof diese Praxis also gebilligt hat, sieht er im Ausgangsfall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. In einem aktuellen Urteil (Az. VIII ZR 27/04) hat er entschieden, die handschriftliche Eintragung der Ziffer 5 in das Formular ändere nichts daran, dass er die Bedingungen des Vertrages einer Inhaltskontrolle unterziehen könne. Von einer individuell ausgehandelten Regelung könne hier nicht ausgegangen werden. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters ergebe sich aus der Absicht der Mietrechtsreform, Mobilität und Flexibilität in der modernen Gesellschaft einen hohen Stellenwert einzuräumen. Damit sei eine fünfjährige Bindung nicht zu vereinbaren. Die zeitliche Höchstgrenze zieht der BGH bei vier Jahren.

Im Ausgangsfall ist der - formularmäßige - Verzicht also unwirksam, was zur Folge hat, dass der Mieter den Vertrag mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten beenden kann. Der BGH lehnt es ab, den Ausschluss des Kündigungsrechts mit der für zulässig erachteten zeitlichen Grenze von vier Jahren aufrecht zu erhalten. Anders könnte der Fall nur dann liegen, wenn der Vermieter nachweist, dass er sich mit dem Mieter nach intensiven Verhandlungen auf den Verzicht für die Dauer von fünf Jahren geeinigt hat. Dann würde kein formularmäßiger Ausschluss vorliegen. Nur auf einen solchen bezieht sich das BGH-Urteil.