Anfang Oktober 2006 flatterte der jungen Frau eine Rechnung ihres Vermieters ins Haus. Im Sommer 2006 hatte ein Handwerker in ihrer Wohnung den elektrischen Rollladenöffner reparieren müssen. Hierfür waren laut der beigefügten Rechnung 80 € zu bezahlen. Die Mieterin ist der Meinung, dafür müsse sie keinesfalls zahlen. Der Vermieter verweist dagegen auf den Vertrag, in dem vereinbart sei, dass sie Kleinreparaturen bis zu einer jährlichen Höchstgrenze von 300 € selbst zahlen müsse. Wer hat Recht?

Die laufende Instandhaltung der Mietsache obliegt nach dem Gesetz dem Vermieter. Es gibt keinen Unterschied zwischen der Wohnung als solcher und mit vermieteten Installationsgeräten, z. B. Türgriffen oder Wasserhähnen. Soweit der Mieter diese normal gebraucht und dadurch abnutzt, muss er dafür keinen Ersatz leisten; er zahlt schließlich Miete. Anders ist das bei fahrlässiger oder gar vorsätzlicher Beschädigung: Hierfür ist er stets zum Schadensersatz verpflichtet. In der Praxis haben sich so genannte Kleinreparaturklauseln eingebürgert. Man findet sie in fast jedem Mietvertragsformular. Sie verpflichten die Mieter, die dem Vermieter aus der Durchführung von Reparaturen entstandenen Kosten zu tragen. Viele von ihnen sind allerdings unwirksam, weil sie die durch die Rechtsprechung aufgezeigten Grenzen nicht beachten.

Der Bundesgerichtshof hat bereits vor Jahren entschieden, dass sie sich auf solche Teile der Mietsache beziehen müssen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Die Verlagerung der Kostenlast ist nämlich nur dann gerecht, wenn er es durch pflegliche und sorgsame Behandlung in der Hand hat, wie oft und in welchem Umfang Reparaturen anfallen. Hierzu gehören z. B. elektrische Schalter, Waschbecken und Regulierungsarmaturen an Heizkörpern, nicht aber in der Wand verlegte Elektroleitungen. Werden letztere ausdrücklich einbezogen in die Klausel oder enthält sie keine Begrenzung auf Teile, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, dann ist sie unwirksam mit der Folge, dass er für unverschuldete Bagatellschäden und kleinere Instandsetzungen gar nichts zahlen muss.

Der Bundesgerichtshof hat noch eine weitere Beschränkung festgelegt: Die Klausel muss einen Höchstbetrag je Einzelreparatur angeben und einen Höchstbetrag für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Instandsetzungen stattfinden. Im Jahr 1992 hatte das Gericht noch pro Reparatur 150 DM für angemessen erklärt. Im Zuge der allgemeinen Verteuerung werden die Gerichte heutzutage 100 € wohl ebenfalls noch akzeptieren. Bezüglich des Höchstbetrages für mehrere Fälle hat der BGH bislang keine Grenze festgelegt, aber ausgeführt, dass ein bestimmter Prozentsatz der Jahresmiete angewandt werden könnte. In der Praxis werden 6 bis 10 % der Jahresnettomiete (also ohne Nebenkostenvorschüsse) vertraglich vereinbart. Mit der Festlegung von 6 % dürfte der Vermieter auf der sicheren Seite sein. Enthält die Vertragsklausel nicht diese „doppelte“ Beschränkung, d. h. Höchstgrenze bei der Einzelreparatur und Höchstgrenze für mehrere Schadenfälle, so ist sie ebenfalls nichtig mit der oben schon näher beschriebenen Folge.

Im Ausgangsfall muss die Mieterin nichts zahlen. Zwar gehört der elektrische Rollladenöffner zu den Teilen der Wohnung, die ihrem direkten und häufigen Zugriff ausgesetzt sind. Jedoch enthält der Vertragspassus keine Begrenzung im Einzelfall. Somit ist er unwirksam.