Im Vertrag war vereinbart, dass der Mieter als Sicherheit eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten an den Vermieter überweist. Nachdem der Vertrag zum 30.04.2006 beendet war und die erforderliche Renovierung durchgeführt wurde, fordert der Mieter am 30.06.2006 die Freigabe der Sicherheit. Der Vermieter entgegnet, aus allen Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre hätten sich Nachforderungen ergeben. So werde es auch diesmal sein. Deshalb behalte er 250€ von der Kaution ein. Der Mieter ist damit nicht einverstanden. Wer hat Recht?

Im Regelfall muss ein Mieter bei Beginn des Vertrages eine Kaution leisten. Sie dient der Absicherung von möglicherweise nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen ihn entstehenden Zahlungsansprüchen. Der Vermieter kann die Sicherheit aber nur dann verlangen, wenn dies wirksam vereinbart wurde. Im Gesetz ist ein solcher Anspruch nicht geregelt. Gebräuchlich ist die Barkaution, d. h. der Mieter zahlt oder überweist den Kautionsbetrag an den Vermieter, und dieser legt das Geld dann an. Er muss es von seinem übrigen Vermögen trennen. Weil sich viele Eigentümer damit aber nicht belasten wollen, wird oft verabredet, dass der Mieter ein Sparbuch einrichtet und anschließend den Sparbetrag einschließlich Zinsen an den Vermieter verpfändet. Zwar läuft das Sparbuch in diesem Fall weiter auf den Namen des Mieters, juristisch steht das Guthaben inklusive Zinsen ihm jedoch nicht zu. Er kommt ohne Zustimmung des Vermieters nicht an dieses Geld heran.

Zu der Frage, inwieweit die Kaution nach der Beendigung des Vertrages auch Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen sichert, hat der Bundesgerichtshof Anfang dieses Jahres eine wichtige Entscheidung gefällt (Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05). Zunächst hat er nochmals klargestellt, dass der Mieter die Rückgewähr nicht sofort verlangen könne. Dem Vermieter sei eine angemessene Zeitspanne zur Prüfung etwaiger Ansprüche einzuräumen. Vorher werde der Rückzahlungsanspruch nicht fällig. Wie viel Zeit er sich lassen könne, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab. Es könnten eventuell sogar mehr als sechs Monate nach Beendigung des Vertrages sein. Im Regelfall dürften aber wohl die bisher in der Rechtsprechung gängigen sechs Monate ausreichen.

Unter den Gerichten bestand Streit, ob zumindest Teile der Kaution einbehalten werden dürfen, weil aus später noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnungen Nachforderungen gegen die Mieter möglich sind. Hier hat der BGH die vermieterfreundliche Position eingenommen: Die Sicherheit erstrecke sich auch auf eine solche zu erwartende Nachforderung. Er begründet das mit dem umfassenden Sicherungszweck der Kaution. Gerecht ist das nicht. Endeten die Abrechnungen der letzten Jahre stets mit einem Guthaben für den Mieter, so ist er ja auch nicht abgesichert.

Das Urteil wirft eine Frage auf: Wie lange darf der Vermieter das restliche Guthaben einbehalten? Endet der Vertrag wie hier bereits am 30.04.2006, so kann er sich nach dem Gesetz bis zum 31.12.2007 Zeit lassen mit der Betriebskostenabrechnung. Diese Frage konnte der BGH offenlassen, da der Vermieter bereits sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres abgerechnet hatte. Jedenfalls stellte das Gericht klar, dass er zu einer Teilabrechnung nicht verpflichtet ist. Es wird wohl darauf ankommen, ob ihm eine frühere Abrechnung möglich und zumutbar ist.

Im Ausgangsfall kommt das Verlangen des Mieters also deutlich zu früh. Ob der Einbehalt in voller Höhe von 250 € berechtigt ist, hängt ab von der Größenordnung der Nachforderungen der letzten Jahre.