Während des ersten Winters in der neuen Wohnung stellte die Familie fest, dass die Raumluft sich nur auf maximal 18 ° C erwärmen lässt, sogar wenn das Heizungsventil voll aufgedreht ist. Als sie den Vermieter sofort darauf ansprechen, verweist der auf den Vertrag, in dem festgelegt sei, dass er nur eine Temperatur von 18 ° C gewährleisten müsse. So sei die Heizung eingestellt, und schließlich habe die Familie den Vertrag unterzeichnet. Der Zustand bessert sich auch nicht, nachdem sie dem Vermieter eine Frist zur Abhilfe gesetzt haben, und so kündigen die Mieter den Vertrag fristlos und stellen die Mietzahlung ein. Zu Recht?

Wenn der Vermieter nach dem Vertrag verantwortlich ist für die Beheizung der Wohnung, muss er durch eine entsprechende Einstellung der Heizungsanlage dafür sorgen, dass die vereinbarte Temperatur gewährleistet ist. Maßgebend ist also in erster Linie der Vertrag. Legt der aber z. B. fest, dass zwischen 7.00 und 23.00 Uhr eine Temperatur von 18° C ausreicht, ist das unwirksam. Die Gerichte gehen davon aus, dass tagsüber 20 bis 22 ° C in jedem Fall erreicht werden müssen. Das gilt auch, wenn die Parteien hierüber keine Vereinbarung getroffen haben. In den Nachtstunden, d. h. zwischen 23.00 und 7.00 Uhr, dürfen 18° C nicht unterschritten werden.

Auch bezüglich der Erwärmung des Wassers kommt es zunächst darauf an, ob der Vermieter überhaupt laut Vertrag dafür verantwortlich ist. Hat er sie zu gewährleisten, muss er die Anlage das ganze Jahr über „rund um die Uhr“ in Betrieb halten. Er erfüllt seine Pflicht nur dann ordnungsgemäß, wenn die Wassertemperatur mindestens 40 bis 50 ° C erreicht. Nach Ansicht der Gerichte muss den Mietern außerdem fließendes warmes Wasser in Küche und Bad spätestens nach 10 Sekunden – und höchstens 5 Litern Verbrauch – zur Verfügung stehen.

Wie ist die Rechtslage, wenn die vorgenannten Bedingungen nicht erfüllt sind? Werden Wasser und Luft nicht ausreichend warm bzw. dauert es zu lange, bis das Wasser eine Temperatur von 40° C erreicht, ist die Wohnung mit einem Mangel behaftet. Diesen müssen die Mieter unverzüglich beim Vermieter anzeigen. Anderenfalls können sie sich schadensersatzpflichtig machen, z. B. wenn sich durch das Unterlassen der Meldung ein Defekt der Heizungsanlage verschlimmert.

Das Vorliegen eines Mangels berechtigt die Mieter u. a. zur Minderung der monatlichen Zahlung. Verschiedene Gerichte haben z. B. entschieden, dass um 20 % gekürzt werden darf, wenn die Wohnung lediglich bis zu 18 ° C warm wird. Ausgangsbetrag für die Minderung ist nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete, d. h. Kaltmiete zzgl. Vorschüsse auf die Nebenkosten. Bei totalem Heizungsausfall und Minusgraden im Winter muss ein Mieter somit gar nichts bezahlen, da die Räume dann nicht mehr bewohnbar sind. Drohen Gesundheitsschäden, ist sogar die fristlose Kündigung des Vertrages denkbar.

Ob jedoch der Ausgangsfall eine fristlose Kündigung rechtfertigt, ist zweifelhaft. Zwar ist die Klausel, wonach eine Raumtemperatur von 18 ° C ausreicht, ungültig. Die Familie müsste aber beweisen, dass die weitere Nutzung der Wohnung unzumutbar war, was bei einer Gesundheitsgefährdung infrage kommt. Anderenfalls ist die fristlose Kündigung nicht berechtigt. Zumindest hat sich die geschuldete Gesamtmiete auf 80 % reduziert, da die Mieter den Mangel unverzüglich beim Vermieter angezeigt haben.