Als die Mieterin ihre Nebenkostenabrechnung erhielt, war der Ärger groß. Dass die Energiepreise gestiegen waren, wusste sie, mit einer Nachzahlung von mehreren Hundert Euro hatte sie aber nicht gerechnet. Sie beanstandet das Rechenwerk des Vermieters: Zwar seien die Kosten für die Heizung nach Verbrauch ermittelt worden, nicht aber diejenigen für die Wassererwärmung. Das sei auch gar nicht möglich, denn Erfassungsgeräte bezüglich des Warmwassers fehlten. Außerdem sei die Abrechnung ohne eine Erklärung der Heizkostenverordnung ohnehin unwirksam. Erst wenn der Vermieter ihr diese Vorschrift erläutere, sei sie zur Zahlung bereit.

Die angesprochene Heizkostenverordnung (HKV) gilt stets dann, wenn mindestens zwei Wohnungen durch eine zentrale Anlage beheizt werden. Nach dieser Norm ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnungen mit Messgeräten auszustatten, die den individuellen Verbrauch der Mieter erfassen. Vorgeschrieben ist ferner, dass ein bestimmter Teil der Heizkosten umgelegt werden muss nach einem festen Maßstab, im Regelfall die Wohnfläche in qm. Der andere Teil ist zu verteilen mithilfe der durch den Vermieter installierten Messinstrumente. Mindestens 50% der gesamten Heizkosten müssen nach dem Verbrauch verteilt werden. Dieser Anteil kann bis zu 70% betragen. Verstößt der Vermieter gegen die Heizkostenverordnung, indem er z. B. die Wohnungen nicht mit Erfassungsgeräten ausstattet, so haben die Mieter das Recht, von den berechneten Kosten 15% abzuziehen. Die Verordnung enthält ferner eine mathematische Formel zur Abgrenzung der Ausgaben für die Wassererwärmung von denjenigen der Heizung.

Immer wieder muss sich der Bundesgerichtshof mit den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung befassen. In einem am 20.07.2005 (Az. VIII ZR 371/04) entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob der Vermieter in seiner Abrechnung die HKV erläutern muss, insbesondere die bereits erwähnte mathematische Formel. Der BGH wiederholt zwar den Grundsatz, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter in der Lage sein müsse, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dies gelte jedoch nicht, wenn der Vermieter eine gesetzlich vorgegebene Abrechnungsweise – also die Heizkostenverordnung - anzuwenden habe. Wenn sich daraus Verständnisprobleme ergäben, so habe er damit nichts zu tun. Entscheidend sei nur, dass die Abrechnung alle Angaben enthalte, damit der Mieter sie prüfen könne. Da der BGH davon ausgeht, dass der durchschnittlich gebildete Mieter die HKV kenne, müsse der Vermieter weder deren Vorschriften erläutern noch auf sie in der Abrechnung hinweisen.

Wie ist es im Ausgangsfall, in dem zwar Heizkostenverteiler vorhanden sind, aber keine Erfassungsgeräte für die Wassererwärmung? Der BGH hat am 14.09.2005 (Az. VIII ZR 195/04) entschieden, dass das Kürzungsrecht des Mieters getrennt zu beurteilen sei. Es sei zulässig, von den Gesamtkosten für Wärme und Warmwasser pauschal 18 Prozent als Kosten der Wassererwärmung festzulegen, aufgrund der Wohnungsgröße für die Mieter einen bestimmten Anteil zu errechnen und davon 15 Prozent wegen der fehlenden Messgeräte abzuziehen. Das Recht der Mieter auf Kürzung bezieht sich also nur auf den Kostenanteil der Wassererwärmung. Für den BGH ist dieses Urteil auch ein Beitrag zum Energiesparen: Würden die Mieter auch die Kosten der Wärmeversorgung mindern können, entfiele für den Vermieter der Anreiz, zumindest für diesen Teil der Ausgaben Messgeräte anzuschaffen.