Im März 2006 flatterte der jungen Frau die Abrechnung der Nebenkosten vom 01.01.2004 bis 31.12.2004 ins Haus. Sie endete mit einer Nachforderung in Höhe von 800 €. Sie meint, die Abrechnung sei falsch, denn im Haus befänden sich außer den Wohnungen fünf Gewerbebetriebe, darunter ein Job-Center und ein Internetcafé. Die hierfür anfallenden Betriebskosten müssten gesondert vorab erfasst werden. Dies sei nicht geschehen. Der Vermieter entgegnet, dazu sei er nicht verpflichtet, da gar keine höheren Ausgaben anfielen als für die Wohnungen. Als er mit einer Klage droht, gibt sie nach und zahlt. Wer hat Recht? Kann sie die 800 € wieder zurückfordern?

Bei der jährlichen Abrechnung über die für Haus und Grundstück anfallenden Ausgaben müssen Vermieter eine wichtige Frist einhalten. Sie muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des relevanten Zeitraums zugehen. Die Abrechnung über die Periode 01.01.2004 – 31.12.2004 muss dem Mieter bis spätestens zum 31.12.2005 zugegangen sein. Als Folge des Fristablaufes sieht der Gesetzgeber vor, dass keinerlei Nachforderungen gegen den Mieter mehr geltend gemacht werden können. Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit, die Verspätung zu entschuldigen, z. B. mit einem sehr hohen Krankenstand in seiner Hausverwaltung.

Unter den Gerichten bestand Streit darüber, wie zu verfahren ist, wenn zwar die Abrechnung verspätet vorgelegt wurde, der Mieter aber trotzdem gezahlt hat. Einige zogen die Parallele zur Verjährung: Wenn jemand auf eine bereits verjährte Forderung gezahlt habe, könne er dies nicht mehr rückgängig machen. Also müsse das bei den Nebenkosten genauso sein. Dieser Ansicht hat der Bundesgerichtshof eine Absage erteilt (Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 94/05). Wenn die Ausschlussfrist abgelaufen sei, erlösche der Anspruch des Vermieters auf die Nachzahlung. Das sei der Unterschied zur Verjährung, und deshalb könne der Mieter, der auf eine verspätete Nachforderung in Unkenntnis von der Frist gezahlt habe, diese Zahlung zurückverlangen. Anders sei das nur, wenn ihm der Termin bekannt gewesen sei und er trotzdem gezahlt habe.

Wie verhält es sich mit dem Problem der Gewerbeeinheiten ? Auch hier waren die Gerichte bislang uneinig. Einige meinten, die Betriebskosten, die für die Gewerbeeinheiten anfielen, müssten stets getrennt erfasst werden. Es komme nicht darauf an, ob für sie wirklich höhere Ausgaben anfielen. Andere wiederum standen auf dem Standpunkt, eine gesonderte Erfassung (= „Vorwegabzug“) müsse nur bei tatsächlich höheren Betriebskosten sein, z. B. für die Grundsteuer und die Versicherung. Der Bundesgerichtshof hat sich der letzteren Ansicht angeschlossen (Urteil vom 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05). Der Mieter sei durch den fehlenden Vorwegabzug dann nicht unbillig benachteiligt, wenn die Geschäftsbetriebe keine erheblichen Mehrausgaben verursachten. Denn auch die Wohnungsmieter trügen zur Entstehung der Kosten unterschiedlich bei, daher seien selbst in einem allein zu Wohnzwecken dienenden Haus gewisse Ungenauigkeiten nicht zu vermeiden.

Wenn auch dieses Urteil teilweise für Klarheit sorgt, so lässt es doch unbeantwortet, wer beweisen muss, ob wesentlich höhere bzw. in etwa gleiche Kosten für die Geschäftsbetriebe anfallen: der Mieter oder der Vermieter. Der BGH musste darauf nicht eingehen, denn in dem dortigen Fall stand fest, dass die Ausgaben im Wesentlichen gleich waren. Ferner wird man sich auch künftig mit der Frage zu befassen haben, wann von einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung auszugehen ist und wann nicht.

Im Ausgangsfall kommt es aber nicht darauf an. Die Abrechnung war verspätet, und die Mieterin hatte ohne Kenntnis von der Ausschlussfrist gezahlt, weshalb sie die 800 € zurückverlangen kann.