Durch ein Gerichtsurteil ist der Mieter verpflichtet, seine Wohnung zu verlassen. Da er das nicht freiwillig tut, beauftragt der Hauseigentümer einen Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Öffnung. Dieser teilt mit, er werde erst tätig gegen Zahlung eines Vorschusses an ihn in Höhe von 3.000 €, schließlich müsse er ja eine Spedition damit beauftragen, die in der Wohnung verbliebene Einrichtung in die Pfandkammer zu schaffen, und das sei teuer. Der Vermieter hingegen meint, das sei nicht nötig, der Gerichtsvollzieher solle nur die Wohnung öffnen lassen. Die Einrichtung werde er selbst verwerten, schließlich habe er ein Vermieterpfandrecht. Für das Öffnen der Wohnung genüge ein Vorschuss in Höhe von 200 €. Wer hat Recht?

Für seine Forderungen aus dem Vertrag hat der Vermieter ein Pfandrecht an denjenigen Sachen, die dem Mieter gehören. Dieses Sicherungsmittel bezieht sich auf die rückständige Miete, Schadensersatzansprüche und Betriebskosten, aber auch Ausgaben für die Rechtsverfolgung und die Zwangsvollstreckung. Allerdings unterliegen unpfändbare Gegenstände nicht dem Vermieterpfandrecht, z. B. der Fernseher, der Kühlschrank, die Waschmaschine oder auch Haustiere. Der Vermieter verliert das Sicherungsinstrument, wenn die dem Pfandrecht zugehörigen Sachen von dem Grundstück entfernt werden, es sei denn, dass dies ohne sein Wissen oder nur unter seinem Widerspruch erfolgt. Er verfügt sogar über ein Selbsthilferecht, wenn der Mieter trotz des Widerspruchs versucht, die Einrichtung wegzuschaffen.

Was geschieht mit dem Vermieterpfandrecht während der Zwangsräumung? Diese besteht aus zwei Teilen: Zum Einen ist dem Schuldner = Mieter der Besitz an der Wohnung zu nehmen, zum anderen werden alle dort befindlichen Gegenstände entfernt und in die Pfandkammer gebracht. Der Hauseigentümer spart viel Geld, wenn er die Zwangsvollstreckung lediglich auf den ersten Teil beschränkt. Dann nämlich darf der Gerichtsvollzieher sein Tätigwerden nicht abhängig machen von der vorherigen Zahlung eines vierstelligen Geldbetrages. Eine Spedition braucht nicht beauftragt zu werden. Jahrelang war unter den Gerichten ungeklärt, ob der Vermieter die Vollstreckung auf diese Weise beschränken darf. In einem aktuellen Beschluss vom 17.11.2005 (Az. I ZB 45/05) hat der Bundesgerichtshof die Frage bejaht. Der Vermieter dürfe in der Vollstreckung die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen des Mieters an sich nehmen. Er müsse sie zunächst verwahren. Soweit sie nicht pfändbar seien, müsse er sie an den Schuldner herausgeben. Wenn der Hauseigentümer den Vollstreckungsauftrag auf die Herausgabe der Wohnung beschränke, so müsse der Gerichtsvollzieher sich daran halten und dürfe keinen Vorschuss verlangen für den etwaigen Abtransport der Möbel. Durch diesen Beschluss dürften die hohen Vorschussanforderungen der Gerichtsvollzieher bei der Wohnungsräumung der Vergangenheit angehören.

Wie geht es weiter? Der Vermieter kann die Sachen nach einem gesetzlich geregelten Verfahren verwerten. Die Erfahrung lehrt, dass sich in zwangsgeräumten Wohnungen lediglich noch wertlose Möbel befinden. Denn die Vollstreckung wird dem Schuldner rechtzeitig vorher angekündigt. Die Einrichtungsgegenstände, die wertlos oder nur noch Müll sind und die der Mieter trotz Aufforderung nicht abholt, kann der Vermieter selbst entsorgen oder entsorgen lassen. Es empfiehlt sich, vorher zu Beweiszwecken ein Bestandsverzeichnis und Fotos anzufertigen.