Die ältere Dame wohnte bereits seit über 30 Jahren in ihrer Wohnung. Nachdem der Vermieter im Jahr 2001 verstorben war, gab es zunächst eine Erbengemeinschaft, bestehend aus zwei Eigentümerinnen. Eine von ihnen übertrug ihr Erbteil an zwei andere Personen und behielt sich bis zu ihrem Tod den Nießbrauch vor. Nachdem sie im Jahr 2003 verstorben war, meldete sich bei der Mieterin eine Hausverwaltung und verlangte ab sofort für die Erbengemeinschaft die Mietzahlungen. Die Dame verweigerte die Zahlung und forderte von der Verwaltung den Nachweis, dass sie durch sämtliche Erben bevollmächtigt worden sei. Es folgten langer Schriftverkehr, drei Monate Mietrückstand, die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges und schließlich das Gerichtsverfahren. Muss sie die Wohnung räumen?

Das Gesetz kennt beim Zahlungsverzug zwei Möglichkeiten der fristlosen Kündigung. Eine davon hat der Vermieter dann, wenn sich der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand befindet. Nach dieser Variante ergibt sich ein Kündigungsrecht somit frühestens, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Der Vermieter kann den Vertrag auch beenden, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Vorschüsse auf die Betriebs- und Heizkosten sind Teil der Miete, nicht aber entsprechende Nachforderungen aus Abrechnungen oder Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Stirbt er, wird der Vertrag mit seinen Erben fortgesetzt, und es besteht kein Anlass, einen neuen abzuschließen. In einem Fall, der dem komplizierten Ausgangsfall ähnelt, hat der Bundesgerichtshof am 07.09.2005 (Az. VIII ZR 24/05) entschieden, dass es nicht Aufgabe des Mieters ist, die Erben herauszufinden. Er darf vielmehr abwarten, bis diese an ihn herantreten und ihre Rechtsstellung nachweisen. Solange das nicht geschieht und der Mieter auch auf andere Weise keine Sicherheit gewinnen kann, unterbleibt die Mietzahlung infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat. Er gerät nicht in Verzug, weshalb keine Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter besteht. Jedoch müssen sämtliche Rückstände unverzüglich ausgeglichen werden, sobald die Rechtsposition der Erben belegt ist.

Im Ausgangsfall ist daher die Kündigung des Vertrages unberechtigt. Der Bundesgerichtshof führte in dem erwähnten Urteil aus, auch eine Einsichtnahme in das Grundbuch hätte nicht für Aufklärung gesorgt. Zwar ergab sich hieraus der Erbteilsübertragungsvertrag mit Nießbrauchsvorbehalt. Dass aber der Nießbrauch infolge des Todes der Berechtigten im Jahr 2003 erloschen war, wurde dort nicht vermerkt. Der BGH hat damit gleichzeitig deutlich gemacht, dass bei bestehenden Unsicherheiten dem Mieter zugemutet werden kann, in das Grundbuch zu schauen.

Die Mieterin hätte die monatlichen Zahlungen auch hinterlegen können bei dem Amtsgericht ihres Wohnortes. Dies empfiehlt sich immer dann, wenn Unklarheiten auftreten über die Person des Berechtigten. Hierzu kann bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts ein Formular angefordert werden. Damit hätte sie sich all den Ärger mit der fristlosen Kündigung und dem Prozess ersparen können.