Im Oktober und November 2004 zeigte der Mieter mehrfach Schimmel in seiner Wohnung an und forderte den Vermieter zur Beseitigung auf. Ab Dezember stellte er deshalb seine monatlichen Zahlungen vollständig ein. Im April 2005 ging das Eigentum an dem Grundstück aufgrund eines zuvor geschlossenen Kaufvertrages auf einen Dritten über. Der frühere Eigentümer verlangt nun die rückständigen Mieten für den Zeitraum Dezember bis zum Eigentumswechsel. Der Mieter hält dem entgegen, er habe im Mai 2005 wegen des Mangels auf eigene Kosten einen Rechtsanwalt beauftragt und könne diesen Anspruch den Mietschulden entgegen setzen. Zu Recht?

Verkauft der Eigentümer Haus und Grundstück, so tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus einem bestehenden Mietverhältnis ein. Er übernimmt vom Moment der Grundbuchumschreibung an den Mietvertrag so, wie er vorliegt, und kann vom Mieter nicht den Abschluss eines neuen verlangen. Der Übergang des Vertrages erfolgt kraft Gesetzes und ist unabhängig davon, ob dem Mieter der Eigentumswechsel bekannt gegeben wird. Seine Information liegt im Interesse des Erwerbers: Zwar stehen ihm alle ab Grundbucheintragung fällig werdenden Mieten zu. Er kann den Mieter aber nicht nochmals in Anspruch nehmen, wenn dieser Zahlungen weiter an den alten Vermieter geleistet hat, ohne dass er vom Wechsel wusste.

Eine Mietsicherheit muss der Käufer nach Beendigung des Vertrages in jedem Fall an den Mieter erstatten, selbst wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat. Zum Schutz des Mieters sieht das Gesetz vor, dass der alte Vermieter neben dem neuen haftet. Gelingt es nicht, die Kaution vom Käufer zurück zu erlangen, so muss der Verkäufer hierfür einstehen. Er kann nicht geltend machen, dass er die Sicherheit beim Hausverkauf auf den Erwerber übertragen hat, sondern muss selbst dann den Betrag nebst Zinsen an den Mieter auszahlen.

Wie aber sieht es mit den Mieterrechten wegen Mängeln aus? Schadensersatzansprüche, die schon vor dem Eigentumswechsel fällig geworden sind, richten sich stets nur gegen den alten Vermieter. Wurde er noch vor dem Eigentumsübergang in Verzug mit der Beseitigung des Mangels gesetzt, dann muss der Erwerber dies gegen sich gelten lassen. Zwar hat nicht er die Mängelbeseitigung abgelehnt und damit den Verzug verursacht, es ist ihm aber zumutbar, sich beim Verkäufer zu informieren über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes und etwaige Haftungsrisiken. Fraglich ist aber, wer für Schäden aufkommt, die erst nach dem Eigentumsübergang eingetreten sind, obwohl der Verzug schon vorher gegeben war. Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil vom 09.02.2005 (Az. VIII ZR 22/04) entschieden, dass sich diese Schadensersatzansprüche nur gegen den Erwerber richten und nicht gegen den Verkäufer. Er begründet dies mit dem Schutz des Mieters: Dieser sei nur gewährleistet, wenn er seine Ansprüche bei Fälligkeit derjenigen Person gegenüber geltend machen könne, die zu diesem Zeitpunkt Vertragspartner sei, gegen deren laufende Mietforderungen er aufrechnen könne und die ihm notfalls mit dem Wert des Grundstücks hafte. Der BGH nimmt diese Härte zu Lasten des Erwerbers hin, da dieser sich beim Verkäufer schadlos halten könne.

Im Ausgangsfall kann also der Mieter seinen Schadensersatzanspruch nicht dem alten Vermieter entgegen halten. Er muss die rückständigen Mieten zahlen, natürlich vermindert um einen gewissen Prozentsatz, wenn er den Schimmel nicht verursacht hat.