Die meisten Wohnhäuser werden durch eine zentrale Heizungsanlage mit Wärme versorgt. Überdurchschnittlich viele gerichtliche Mietstreitigkeiten drehen sich um die Frage, welche Kosten diesbezüglich auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Die Heizkosten sind in der Regel der strittigste Posten in einer jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Welche Ausgaben des Vermieters für die Heizung umlegbar sind, ergibt sich für alle Verträge, die ab dem 01.01.2004 geschlossen wurden, aus der Betriebskostenverordnung . Die Verteilung der umlegbaren Heizkosten auf die angeschlossenen Haushalte ist geregelt in der Heizkostenverordnung , die stets dann gilt, wenn mindestens zwei Wohnungen durch eine zentrale Anlage beheizt werden. Nach der letztgenannten Norm ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnungen mit Messgeräten auszustatten, die den individuellen Verbrauch der Mieter erfassen. Vorgeschrieben ist ferner, dass ein bestimmter Teil der Heizkosten umgelegt werden muss nach einem festen Maßstab. Dies wird im Regelfall die Wohnfläche in qm sein. Der andere Teil hingegen ist zu verteilen mithilfe der durch den Vermieter installierten Messinstrumente.

Verwendung finden zumeist zwei Geräte: Der Wärmezähler misst die durch die Heizungsanlage geflossene Wassermenge und die Temperaturdifferenz zwischen Vor- und Rücklauf. Auf diese Weise lässt sich die Wärmeabgabe in Kilowattstunden angeben. Das zweite Gerät, das eingesetzt wird, ist der Heizkostenverteiler. Er wird direkt am Heizkörper befestigt und erfasst so dessen Wärmeabgabe. Die Temperatur des Heizkörpers wird übertragen auf ein im Messgerät befindliches Glasröhrchen mit einer Flüssigkeit, welche entsprechend der Temperatur und Benutzungszeit verdunstet. Um den Verbrauch zu ermitteln, werden die Messinstrumente einmal jährlich abgelesen, und die Ergebnisse fließen ein in die Nebenkostenabrechnung.

Welches Gewicht sollen die Verbrauchskosten in der jährlichen Abrechnung haben? Nach der Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 % der gesamten Heizkosten nach dem Verbrauch verteilt werden. Dieser Anteil kann bis zu 70 % betragen, was bei gut gegen Wärmeverluste geschützten Häusern in Ordnung ist.

Dies bedeutet also, dass die Mieter, die sehr sparsam mit Wärmeenergie umgehen, zumindest teilweise ein weniger sorgfältiges Heizverhalten der anderen Bewohner mitbezahlen. Zu verhindern ist dies z. B. bei einer Etagenheizung, welche nur die Räume einer Wohnung erwärmt.

Verstößt der Vermieter gegen die Heizkostenverordnung, indem er z. B. die Wohnungen nicht mit Erfassungsgeräten ausstattet, diese defekt sind oder nicht abgelesen werden, so haben die Mieter das Recht, von den berechneten Heizkosten 15 % abzuziehen. Besonderheiten gelten bei den in den neuen Bundesländern noch häufig anzutreffenden vertikalen Einrohrheizungen: Das Heizwasser wird über eine Rohrleitung zunächst bis zur obersten Wohnung geführt und fließt dann in die darunter liegenden zurück. Der erste Heizkörper erhält die volle Temperatur, während das Wasser auf dem Weg nach unten immer kühler wird. Wenn die Rohre nicht oder nur schlecht isoliert sind, dann genügt einigen Bewohnern schon deren Wärme, und sie müssen ihre Heizkörperventile nicht oder wenig aufdrehen. Ist am Heizkörper ein Heizkostenverteiler installiert, erfasst er also nur einen geringen Teil der tatsächlich in der Wohnung abgegebenen Wärme, selbst wenn er ordnungsgemäß funktioniert. Da dies nicht gerecht ist, entscheiden die Gerichte, dass trotz Vorhandenseins eines Erfassungsgerätes nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden darf. Die Kostenverteilung muss vorgenommen werden ausschließlich nach der Wohnfläche, was zur Folge hat, dass die Mieter die berechneten Heizkosten um 15 % kürzen können. Diese Ansicht hat in jüngster Zeit das Landgericht Meiningen bestätigt, dessen Entscheidung veröffentlicht ist in der Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2003, S. 453.