Ein alltäglicher Fall: Man bezieht eine neue Wohnung und zahlt dafür monatlich eine bestimmte Miete. Am Jahresende präsentiert der Vermieter die Abrechnung über 17 verschiedene Nebenkostenarten, darunter die Grundsteuer und die Hausbeleuchtung, die mit einer Nachzahlung in erheblicher Höhe endet. Außerdem verlangt er, dass die monatlichen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten angehoben werden, da schließlich auch für das kommende Jahr mit einer ähnlichen Nachforderung zu rechnen sei. Die Mieter fragen sich dann, ob diese Art der "Mieterhöhung" berechtigt ist.

Unter den Nebenkosten (Betriebskosten) versteht man die laufenden, d. h. periodisch wiederkehrenden, für Grundstück und Haus anfallenden Ausgaben. Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert sie als die "auf der Mietsache ruhenden Lasten" und sagt klar, dass sie durch den Vermieter zu tragen sind. Allerdings ist es zulässig, bestimmte Nebenkosten im Vertrag auf die Mieter abzuwälzen.

Stets ist die im Vertrag verabredete Mietstruktur zu beachten. Wenn sich die Parteien auf eine "Bruttomiete" einigen, dann sind mit der monatlichen Zahlung des Mieters auch die laufenden "kalten" Nebenkosten abgegolten, also alle, außer diejenigen für die Heizung und die Erwärmung des Wassers. In diesem Fall gibt es bezüglich der kalten Betriebskosten keine Jahresabrechnung des Vermieters.

Davon zu unterscheiden ist die "Nettomiete", die wohl heute am weitesten verbreitet ist. Hierbei werden eine Grundmiete und darüber hinaus Vorschüsse auf die Nebenkosten vereinbart, wobei unterteilt wird in die kalten einerseits und diejenigen für Heizung und Warmwasser andererseits. Es erfolgt eine jährliche Abrechnung der geleisteten Vorauszahlungen durch den Vermieter.

Zu nennen ist noch die gelegentlich vorkommende Nebenkostenpauschale. Hier sind alle Kosten von Grundstück und Haus mit der monatlichen Zahlung des Mieters abgegolten. Zwar besteht eine Unsicherheit, ob die Pauschale zu hoch angesetzt ist bzw. nicht genügt. Zu erwägen ist diese Variante dennoch, weil die Parteien sich viel Ärger ersparen mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung, die bei einer Pauschale nicht stattfindet.

Wie muss man eine Betriebskostenumlage im Vertrag gestalten, damit sie wirksam ist? Der Wortlaut "Der Mieter trägt die Nebenkosten" ist zu ungenau, da der Mieter nicht weiß, welche Kosten auf ihn zukommen. Die Gerichte verlangen klare und eindeutige Regelungen, welche dem Mieter bereits bei Vertragsschluss die Tragweite seiner Belastung mit den Nebenkosten vor Augen führen. Am sichersten ist es, die einzelnen umzulegenden Betriebskostenarten aufzuführen oder in einem Formular anzukreuzen. Wie aber findet der Mieter heraus, was sich dahinter verbirgt, wenn z. B. der Posten "Schornsteinreinigung" im Vertrag genannt ist? Für die Antwort muss man unterscheiden: Die inhaltliche Ausgestaltung der einzelnen Kostenarten findet sich für alle Verträge, die vor dem 01.01.2004 geschlossen wurden, in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (II. BV). Hier heißt es bei der "Schornsteinreinigung", dass die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung dazu gehören. Andere Kosten kann der Vermieter nicht umlegen, selbst wenn sie für die Reinigung des Schornsteins angefallen sind.

Die Gerichte halten es überwiegend für zulässig, dass im Mietvertrag keine Kostenarten ausdrücklich aufgeführt oder angekreuzt sind, sondern verwiesen wird auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV. Bedenklich ist diese Ansicht vor allem dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Anlage 3 nicht zugänglich macht.

Mit Wirkung zum 01.01.2004 hat der Gesetzgeber die II. BV außer Kraft gesetzt. Statt ihrer gilt seitdem die Betriebskostenverordnung . Zur Konkretisierung der einzelnen Betriebskosten ist auf § 2 der zuletzt genannten Vorschrift zurückzugreifen. Bei den ab 01.01.2004 geschlossenen Verträgen darf nicht auf die Anlage 3 verwiesen werden. Denn die Bezugnahme auf eine nicht mehr gültige Regelung dürfte ins Leere gehen und aus diesem Grund unwirksam sein. Für alle vor dem Stichtag geschlossenen Mietverträge hat die Anlage 3 weiterhin Gültigkeit.