Im Laufe der Zeit hatten sich an den Wänden der Wohnung schwarze Stellen gebildet. Obwohl die Mieterin eine Grundrenovierung vorgenommen hatte, traten die Verfärbungen wieder auf. Sie forderte den Vermieter auf zur Beseitigung des Mangels und kürzte die Miete. Hierbei behielt sie 20 % von der Gesamtmiete ein, d. h. einschließlich der Nebenkostenvorschüsse. Der Vermieter entgegnet, am Mangel müsse sie Schuld sein, denn in den anderen Wohnungen des Hauses gebe es keine Schwarzfärbungen. Außerdem dürfe sie die Minderungsquote höchstens von der Kaltmiete berechnen, nicht aber von ihrer Gesamtbelastung. Wer hat Recht?

Die Parteien hatten hier eine „Nettomiete“ vereinbart, bei welcher die Mieterin monatlich die Grundmiete und darüber hinaus Vorschüsse auf die Nebenkosten zahlt. Über die Vorauszahlungen rechnet der Vermieter jährlich ab. Ist die Wohnung mit einem Mangel behaftet, so haben Mieter u. a. das Recht auf Minderung der monatlichen Zahlung. Immer wieder entsteht Streit über die richtige Höhe der Kürzung. Der Gesetzgeber hat sie nicht geregelt, sondern ihre Ermittlung der Entscheidung der Gerichte vorbehalten. Die bemessen sie stets bezogen auf den Einzelfall, weshalb bei verallgemeinerten Minderungstabellen Vorsicht geboten ist. Jedenfalls müssen die Mieter stets beweisen, dass ein Mangel vorliegt und in welchem Umfang hierdurch die Wohnungsnutzung beeinträchtigt ist. Deshalb ist die Dokumentation des Mangels wichtig. So verlangen die Gerichte z. B. bei baulichen Maßnahmen im Haus oder in der Nachbarschaft mitunter von den Mietern die Vorlage von Lärmprotokollen. Auch die Anfertigung von Fotos ist ratsam.

Die Juristen hatten jahrelang gestritten über die richtige Ermittlung der Minderungsquote. Berechnet man den Prozentsatz der Minderung nur von der Grundmiete oder von der Gesamtbelastung, d. h. unter Einschluss der monatlichen Vorschüsse? In einem aktuellen Urteil vom 20.07.2005 (Az. VIII ZR 347/04) hat der BGH nun die Streitfrage entschieden: Bemessungsgrundlage der Kürzung ist stets die Gesamtmiete inklusive aller Vorauszahlungen, da diese die Gegenleistung ist für die durch den Vermieter zu erbringende Leistung. Im Klartext: Als Entgelt für die Überlassung des Wohnraums zahlt der Mieter ja nicht nur die Kaltmiete, sondern auch Nebenkosten. Dann ist es sachgerecht, sein Minderungsrecht auf den Gesamtbetrag zu beziehen. So klar diese Entscheidung auch ist, sie gibt Rätsel auf. Wie soll z. B. dem Kürzungsrecht bezogen auf die Gesamtmiete Rechnung getragen werden, wenn der Vermieter über die Nebenkostenvorschüsse am Jahresende abrechnet? Die Diskussion hierzu steht noch am Anfang.

Regelmäßig besteht Streit darüber, wer den Mangel verursacht hat. Selbstverständlich verfügt der Mieter bei einem selbst verschuldeten Mangel nicht über ein Kürzungsrecht. Hier spielt die Beweislast die entscheidende Rolle. Zunächst ist es die Aufgabe des Vermieters, Ursachen aus seinem Verantwortungsbereich auszuschließen. Erst wenn er z. B. mithilfe eines Gutachtens nachgewiesen hat, dass die Bausubstanz des Hauses in Ordnung ist und auch sonstige Gründe aus seiner Sphäre ausscheiden, muss der Mieter beweisen, dass ihn am Mangel keine Schuld trifft.